szerződöm.huKOCKÁZATELEMZÉSI RIPORT · ADÁSVÉTEL · ELADÓ · ALAP
Szerződöm.hu logószerződöm.hu
MINTA
Kockázatelemzési riport

Adásvételi szerződés az eladó szemszögéből

Alap csomagEladó nézőpont2026. július 25.
Szerződéses eltérés és kitettség az Ön nézőpontjából
8/ 10
Magas kockázat

A szerződés két ponton teszi kritikusan kiszolgáltatottá az eladót. A jelzálog-rendezés sorrendje szabályozatlan, és a birtokot már a teljes vételár kifizetése előtt átadják. Ez a kettő együtt jelentősen megnöveli az eladó pénzügyi és jogi kitettségét.

Ez a mutató azt jelzi, hogy a dokumentum szövegében mennyi és milyen jelentőségű hiány, eltérés, belső ellentmondás vagy bizonytalanság látható az Ön választott szerződéses nézőpontjából. Nem minősíti a szerződés érvényességét, aláírhatóságát, jogszerűségét vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem tartalmaz cselekvési javaslatot.

Szerződés profil — eladó szemszögéből
Típusvégleges adásvételiIngatlan terheltIgen — jelzálog / teherVevő finanszírozásahitelSZJA-relevánsIgen — adófizetési kötelezettség merülhet felEladók száma1Ügyvédi letétVanMellékletekNincs melléklet
Az ingatlan jelzáloggal terhelt (OTP, ~21,5 M Ft); a birtok 14 nappal a banki folyósítás ELŐTT kerül átadásra — ez az eladói oldal legkockázatosabb pontja. A szerzés 2023-ban történt, így SZJA-kötelezettség állhat fenn.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.
Kiemelt megfigyelések

A 3 legjelentősebb megfigyelés

1

A birtok átadásának időpontja a szerződés szerint 14 nappal megelőzi a banki folyósítást, ami a teljes vételár beérkezése előtti kiszolgáltatottságot jelent az eladó számára.

2

A jelzálog-rendezés pontos sorrendje — a banki folyósítás és a törlési engedély megszerzésének viszonya — a szerződésben nincs részletesen rögzítve.

3

A szerződés nem tartalmaz kellékszavatossági korlátozást vagy ismert-hiba nyilatkozatot azokról a hibákról, amelyeket az eladó feltárt.

Egyedi szakértői értékelést igénylő kérdések
· A birtok átadása és a banki folyósítás sorrendjének jogi következményei egyedi jogi értékelést igényelnek.
Részletes elemzés

A 9 vizsgálati szempont részletesen

01A vételár megfizetésének biztosítása5/10 · Közepes
Mit találtunk
Az ügyvéd letétbe veszi a bejegyzési engedélyt, és azt csak a vételár teljes összegének beérkezésekor adja ki. Ez részben védi az eladót.
Mi a kockázat
A bejegyzési engedély sorrendje rendezett, de a birtok átadása (7. pont) 14 nappal megelőzi a banki folyósítást — így az eladó a tulajdonán lévő vételárrész nélkül adja át a lakást.
Mi hiányzik
A birtok átadásának összekapcsolása a teljes vételárral; kötbér vagy használati díj arra az esetre, ha a vevő fizetés nélkül tartja a lakást.
Mihez képest
A piaci szokás szerint a birtok átadása a teljes vételár kifizetésével egyidejűleg, vagy legkorábban a letéti összeg beérkezésekor történik.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás, hogy a kulcsátadás időpontja nem a folyósítás előtt, hanem a letéti összeg számlán való megjelenésétől számított 1-3 munkanapon belül van, az ügyvéd megerősítésével a pontos fizetési folyamatról.
Időzítés / sorrendiség
A bejegyzési engedély sorrendje megfelelő (letétbe helyezett, fizetés után adják ki), DE a birtok 14 nappal a folyósítás előtt kerül az eladóhoz — az eladó ezen az időszakon belül teljesen kiszolgáltatott.
02Az eladó jelzálogának rendezése9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés csak annyit rögzít, hogy az eladó a vételárból 60 napon belül törli az OTP tartozást. A "kétbankos" folyamat — a vevő bankja hitelfolyósít, az eladó bankja (OTP) törlési engedélyt ad — nincs lépésről lépésre szabályozva.
Mi a kockázat
Ha a vevő hitelfolyósítása késik vagy meghiúsul, az eladó OTP-tartozása tovább kamatozik, és a törlési engedély hiányában a vevő bankja sem folyósíthat. A sorrendiség és a felelősség nincs elhatárolva.
Mi hiányzik
A jelzálog-rendezés pontos lépéseinek rögzítése: melyik összeg kinek a számlájára kerül, milyen sorrendben; mi történik, ha a vevő bankja késik; ki viseli a kamatot a csúszás esetén.
Mihez képest
A jelzáloggal terhelt ingatlanoknál a szokásos megoldás: a vevő hitelének meghatározott részét közvetlenül az eladó bankjának folyósítják a tartozás törlésére, majd a bank kiadja a törlési engedélyt. Ezt részletesen szabályozni kell.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a jelzálog-rendezés folyamatának — a vevő bankjának folyósítási utasítása, az OTP törlési értesítés kézhezvétele, a törlési engedély beadása a földhivatalhoz — pontos rögzítése a szerződésben vagy egy külön megállapodásban.
Időzítés / sorrendiség
Kritikus rendezési probléma: a törlési engedély megszerzése megelőzi a bejegyzési engedély kiadását, de a jelzálog-rendezés finanszírozása és sorrendje nincs meghatározva a szerződésben.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📋 Tulajdoni lap, bejegyzés, széljegy
03Kellékszavatossági felelősség korlátozása7/10 · Magas
Mit találtunk
A 8. pont kizárja a kellékszavatossági igény érvényesítését ("megtekintett állapotban"). Ugyanakkor a 9. pont szerint az eladó szavatolja, hogy "tudomása szerint az ingatlannak nincsenek rejtett hibái" — ez általános nyilatkozat.
Mi a kockázat
A Ptk. 6:159§ alapján az általa ismert, elhallgatott hibákért az eladó a korlátozás ellenére is felel. Az általános "nincsenek rejtett hibák" nyilatkozat nem védi az eladót, ha egy hiba utólag feltárható és bizonyítható, hogy az eladó tudott róla.
Mi hiányzik
Dokumentált ismert-hiba nyilatkozat: az eladónak tételesen rögzítenie kell az általa ismert hibákat (pl. nedvesedés, kazáncsere szükségessége, zajszigetelés hiánya) — amit feltár, azért utóbb nem támadható.
Mihez képest
A piaci szokás szerint a kellékszavatossági kizárás általános érvényű, de az ismert hibák feltárásával az eladó mentesül az azokból fakadó igények alól. Az általános "nincsenek rejtett hibák" nyilatkozat kevéssé védi az eladót.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a tételes ismert-hiba nyilatkozat elkészítése minden ismert hibáról (pl. "a fürdőszoba csempéje alatt vizesedés volt, amelyet 2024-ben javíttattunk"), a feltárt hibák szerződés mellékletébe foglalásával.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🔧 Kellékszavatosság és rejtett hibák
04Foglaló az eladó szemszögéből6/10 · Közepes
Mit találtunk
A foglaló mértéke a vételár 1%-a (680 000 Ft). A szerződés nem határolja el a felróható vevői mulasztást (pl. a vevő nem igényel hitelt) a banki elutasítástól (nem felróható).
Mi a kockázat
Ha az ügylet az eladó érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg (pl. a jelzálog-rendezés meghiúsul, és emiatt az eladó nem tud átruházni), az eladónak a foglaló kétszeresét (1 360 000 Ft) kellene visszafizetnie. Az 1%-os foglaló az eladónak csekély védelmet nyújt, ha a vevő eláll.
Mi hiányzik
A meghiúsulási okok elhatárolása: mi minősül a vevő felróható magatartásának (elveszíti a foglalót), és mi a banki elutasítás következménye (foglaló visszajár, ügylet felbomlik). Magasabb foglalóösszeg is megfontolandó.
Mihez képest
A piaci szokás 5–10%-os foglaló, amely érdemben védi az eladót az esetleges eláll(ás)okkal szemben. Az 1%-os foglaló nem riasztja el a vevőt az elállástól.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a foglaló 5%-ra emelése, a meghiúsulási okok elhatárolásával: banki elutasítás esetén a foglaló visszajár, de a vevő felróható magatartása esetén (pl. nem igényel hitelt határidőre) az eladónál marad.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban💰 Foglaló és előleg: nem ugyanaz
05Birtokátruházás időzítése9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A 7. pont szerint az eladó az ingatlant 2025. június 14-én adja át kulcsátadással — ez 14 nappal megelőzi a banki folyósítás várható dátumát. Az eladó kiköltözik, mielőtt a teljes vételárat megkapta volna.
Mi a kockázat
Ha a vevő bankja késik vagy megtagadja a folyósítást, az eladó a lakás nélkül marad, és a pénzt sem kapta meg. Kiköltöztetni a vevőt peren kívül szinte lehetetlen — az eladó rendkívül kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet.
Mi hiányzik
A birtok átadásának összekapcsolása a vételár teljes kifizetésével; kötbér arra az esetre, ha a vevő fizetés nélkül tartja a lakást; a kulcsátadás feltételének rögzítése.
Mihez képest
Az eladó aranyszabálya: a kulcsokat csak akkor adjuk át, amikor a pénz biztosított. A 14 napos korai átadás az eladó legkockázatosabb egyoldalú engedménye.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás, hogy a kulcsátadás a letéti számlán lévő teljes összeg rendelkezésre állásától számított 3 munkanapon belül történjen — ez a szerződés egyik legfontosabb módosítási pontja.
Időzítés / sorrendiség
KRITIKUS: az eladó 14 nappal a banki folyósítás előtt adja át a lakást — a teljes vételár biztosítása nélkül. Ez az aranyszabály súlyos megsértése.
06A vevő finanszírozási kockázatának áthárítása5/10 · Közepes
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz külön banki határidőt és hiteligénylési kötelezettséget a vevő számára. A 4. pont általánosan utal arra, hogy a vevő bankhitelből finanszíroz.
Mi a kockázat
Nincs rögzítve, hogy a vevőnek mikor kell hiteligénylést benyújtania, meddig kaphat banki döntést, és mi a következménye a késedelmes igénylésnek. Az eladó korlátlan ideig kötve maradhat.
Mi hiányzik
Explicit banki határidő (pl. hitelbírálat eredménye X napig); a vevő hiteligénylési kötelezettsége és annak határideje; a felróható vevői mulasztás elhatárolása a banki elutasítástól.
Mihez képest
A szokásos piaci gyakorlat: 30–45 napos banki határidő, amelyen belül a vevőnek hiteldöntést kell szereznie; ha nem kap hitelt (nem felróható), a foglaló visszajár; ha nem igényel (felróható), elveszíti.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a banki határidő és a hiteligénylési kötelezettség rögzítése, elkülönítve a "bank elutasítja" (foglaló visszajár) és a "vevő nem igényel/késlekedik" (foglaló elvész) eseteket.
07Tulajdonostársak, örökösök, házastársi közös vagyon2/10 · Alacsony
Mit találtunk
A szerződés egyedüli eladót tüntet fel. Nincs utalás házastársi közös vagyonra, örököstársakra vagy egyéb tulajdonostársakra.
Mi a kockázat
Alacsony kockázat, feltéve, hogy az ingatlan valóban kizárólagos tulajdon és nincs élettársi/házastársi igény.
Mi hiányzik
Nincs lényeges hiányosság.
Mihez képest
Az egyedüli eladó, kizárólagos tulajdonosként eljárva a legegyszerűbb eladói struktúra — nincs szükség további aláírókra.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt gyakorlat a tulajdoni lap ellenőrzése annak megállapítására, hogy egyedüli tulajdonosként szerepel-e rajta, és hogy van-e bejegyzett vagy be nem jegyzett élettársi/házastársi igény az ingatlanon.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban👥 Elővásárlási jog
08SZJA és adózási következmények6/10 · Közepes
Mit találtunk
Az eladó 2023 februárjában szerezte az ingatlant — a 2025-ös értékesítés a szerzéstől számított kb. 2. évben történik. Az SZJA-kötelezettség fennállhat az eladási ár és a szerzéskori érték különbözete után.
Mi a kockázat
Tájékoztató jellegű: a szerzéstől számított 2. évben az adóalap a különbözet 90%-a (az 1. évben 100%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30%, az 5. évtől 0%). Az igazolt értéknövelő beruházások csökkenthetik az adóalapot.
Mi hiányzik
Adótanácsadóval való egyeztetés a pontos SZJA-kötelezettség kiszámításához; a szerzéskori értéket igazoló dokumentumok (korábbi adásvételi szerződés, vételárigazolás) összegyűjtése.
Mihez képest
Tájékoztatás: az SZJA-szabályok változhatnak, és az egyéni körülmények (értéknövelő beruházások, igazolt költségek) befolyásolják az adóalapot — ezért adótanácsadó bevonása javasolt.
Lehetséges szerződéses megoldások
A szerződéskötés előtt egyeztessen adótanácsadóval vagy könyvelővel a várható SZJA-kötelezettségről. Gyűjtse össze a szerzéskori vételárat igazoló okiratokat és az esetleges felújítási számlákat.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📊 SZJA ingatlan eladásánál: az 5 éves szabály
09Az eladói nyilatkozatok pontossága5/10 · Közepes
Mit találtunk
A 9. pont általános nyilatkozatot tartalmaz: az ingatlan "per-, teher- és igénymentes" (a jelzálog kivételével), és "tudomása szerint nincsenek rejtett hibák". A kellékszavatossági kizárás általánosan megfogalmazott.
Mi a kockázat
Az "általam tudott rejtett hibák nincsenek" típusú általános nyilatkozat nem elégséges védelmet nyújt: ha egy hiba utólag feltárható, és a vevő bizonyítja, hogy az eladó tudott róla, a kizárás nem érvényesíthető.
Mi hiányzik
Tételes ismert-hiba nyilatkozat az eladó által ismert valamennyi állapotproblémáról; a nyilatkozat mellékletbe foglalása a bizonyíthatóság kedvéért.
Mihez képest
A megbízható eladói nyilatkozat tételes: felsorolja az ismert hibákat, és általánosan kizárja az ismeretlen, rejtett hibák miatti felelősséget. Az általános kizárás önmagában nem elegendő.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a tételes lista elkészítése az ismert hibákról (pl. "a hálószoba falán 2024-ben penész volt, amelyet kezeltettük"; "a vízvezeték-rendszer 15 éves"), a szerződés mellékleteként, a vevő aláírásával az átvételre.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🔧 Kellékszavatosság és rejtett hibák
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege: njt.hu (Nemzeti Jogszabálytár). Tulajdoni lap: magyarorszag.hu.
© 2026 szerződöm.hu · Tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.