Mit mond a törvény,
ha a szerződés hallgat?

Az óvadék a bérbeadó biztosítéka a bérlő tartozásaira és az okozott károkra. A piacon az 1–2 havi bérleti díjnak megfelelő óvadék az elterjedt. A 3 havit meghaladó összeg bírósági mérséklés alá eshet, de önmagában nem érvénytelen.

A törvény nem határoz meg visszafizetési határidőt és tételes levonási szabályokat. Ha a szerződés sem teszi, a visszafizetés időpontja és a levonások köre a leggyakoribb vitaforrás. A rendeltetésszerű használatból eredő elhasználódás (normál kopás) nem kár, így az óvadékból erre alapított levonásnak nincs törvényi alapja.

Lakáscélú bérletnél a nemfizetés miatti felmondásnak törvényben rögzített menete van: írásbeli felszólítás, 8 napos póthatáridő, majd írásbeli felmondás. A bírói gyakorlat szerint a Lakástörvény felmondási szabályai kógensek, azoktól a bérlő hátrányára érvényesen nem lehet eltérni.

Ha a szerződés nem szabályozza a felmondás menetét, a törvényi menet az irányadó. Az e menetet megkerülő, gyorsabb vagy formátlanabb, felmondást engedő kikötés érvénytelen lehet, ennek egyedi megítélése ügyvéd feladata.

A lakcímbejelentés nem a bérbeadó engedélyétől függ: a tényleges lakóhelyen történő bejelentkezés törvényi jog és kötelezettség. A lakcímbejelentés önmagában nem keletkeztet tulajdoni vagy bérleti többletjogot.

Ha a szerződés nem említi, a bérlő a törvény alapján bejelentkezhet. Az ezt tiltó kikötés a törvénybe ütközik, ezért az ilyen tartalmú kikötés semmis, függetlenül attól, hogy a felek aláírták.

A törvényi alapértelmezés kiegyensúlyozott: a bérbeadónak van ellenőrzési joga, de az a bérlő szükségtelen háborítása nélkül gyakorolható. A korlátlan vagy értesítés nélküli belépési jog ettől a mércétől a bérlő hátrányára tér el. A belépés módját nem rendező szerződés pedig a bérbeadó oldalán teremt bizonytalanságot.

Szerződéses részletszabályok (értesítés módja, gyakoriság) nélkül a törvényi évi legalább egyszeri, kímélő ellenőrzés az irányadó, a részletek hiánya mindkét fél számára vitaforrás lehet.

A magyar jog nem ismeri az „önhatalmú kilakoltatást": a bérleti jogviszony megszüntetése és az ingatlan kiürítése jogi eljárást igényel. Az ezzel ellentétes, a bérbeadónak zárcserét vagy a bérlő kizárását engedő, kikötés a törvénybe ütközik, ezért az ilyen tartalmú kikötés semmis.

A birtokvédelem a törvény alapján akkor is megilleti a bérlőt, ha a szerződés nem említi, szerződéses kikötéssel érvényesen nem zárható ki.

A foglaló szankciós biztosíték: a meghiúsulásért felelős fél elveszíti (vevő), vagy kétszeresen fizeti vissza (eladó). Az előleg ezzel szemben a vételár része, amely meghiúsuláskor főszabály szerint visszajár. A kettő jogkövetkezménye tehát alapvetően eltér, a szerződés szóhasználata és a tényleges minősítés a döntő kérdés.

Ha az átadott összeg jogcíme nem egyértelmű (a szerződés következetlenül használja a foglaló/előleg megnevezést), a minősítés vita tárgya lehet. Finanszírozott vételnél a banki elutasítás esetére szóló felfüggesztő feltétel hiányában a foglaló a vevő érdekkörében felmerült okból is elveszhet, a piacon ezért elterjedt a hitel-felfüggesztő feltétel kifejezett, a konkrét programot nevesítő rögzítése.

Az előszerződés kötelező erejű megállapodás: bármelyik fél bíróság útján kikényszerítheti a végleges szerződés létrejöttét. A közhiedelemmel ellentétben nem „szándéknyilatkozat", az aláírásával a felek már elköteleződtek. A szabadulás feltételei szűkek: utóbb bekövetkezett, előre nem látható, fel nem róható, a rendes üzleti kockázatot meghaladó körülményváltozás szükséges.

Ha az előszerződés nem rögzíti a végleges szerződés megkötésének határidejét vagy a meghiúsulási okok érdekkörök szerinti elhatárolását, a felek elköteleződésének terjedelme bizonytalan. A már az előszerződésnél fizetett foglalóra a foglaló szabályai vonatkoznak, finanszírozott vételnél a felfüggesztő feltétel kérdése már itt eldől.

Az eladó a törvény alapján felel azokért a hibákért, amelyek az átadáskor már megvoltak, de nem voltak felismerhetők (beázás, penész, statikai probléma). A „megtekintett állapotban" típusú kikötés korlátozhatja ezt a felelősséget, az eladó által ismert és elhallgatott hibákra azonban a korlátozás nem terjed ki.

Korlátozás hiányában a törvényi kellékszavatosság teljes terjedelmében fennáll. A gyakorlatban a felek helyzetét az tisztázza, ha az ismert hibák tételesen, dokumentáltan szerepelnek a szerződésben vagy mellékletében: amit az eladó feltárt, arra utóbb nehezen alapítható igény, a feltárás mindkét fél jogi helyzetét kiszámíthatóbbá teszi.

Az elővásárlási jog jogosultja a vevővel azonos feltételekkel „beléphet" az ügyletbe. Ha a jogosultnak az ajánlatot nem közölték megfelelően, az adásvétel vele szemben hatálytalan lehet, a vevő pozíciója ilyenkor utólag válik támadhatóvá. Forrása lehet közös tulajdon, szerződéses kikötés, egyes esetekben állami/önkormányzati jogosultság.

A törvényes elővásárlási jog a szerződés hallgatása esetén is fennáll, a tulajdoni lapból és a tulajdoni szerkezetből ismerhető fel. Az eladói nyilatkozat a jogosultak köréről és az ajánlat közléséről a piacon bevett tisztázó elem.

Az ügyvédi ellenjegyzés nem opció, hanem a tulajdonszerzés törvényi feltétele. Az ügyvédi letét (escrow) ettől különböző, megállapodáson alapuló biztosíték: a vételár (vagy a bejegyzési engedély) az ügyvédnél van letétben, és csak a rögzített feltételek, jellemzően a tehermentesítés és a bejegyzési engedély, teljesülésekor kerül kiadásra. A letét mindkét felet védi: a vevő nem fizet „vakon", az eladó nem adja ki az engedélyt fizetés nélkül.

Letéti konstrukció nélkül a fizetés és az ellenszolgáltatás (bejegyzési engedély, birtok) sorrendje a felek kölcsönös bizalmára épül, a fizetési biztonság a szerződéses sorrendiségtől függ. A letét feltételeinek pontossága (mikor, minek a teljesülésekor szabadul fel) a konstrukció lényege.

A szerződés aláírása önmagában nem tesz tulajdonossá: a tulajdonjog a földhivatali bejegyzéssel száll át. A terhek (jelzálog, végrehajtási jog, haszonélvezet, elővásárlási jog) a tulajdoni lapon láthatók. A haszonélvezeti jog a tulajdonátruházás után is fennmarad, ha nem törlik. Friss tulajdoni lap a magyarorszag.hu-n (Ügyfélkapu+/DÁP azonosítással) vagy az E-ING felületén kérhető le. Az eljárási részletkérdésekben az eljáró ügyvéd tud pontos tájékoztatást adni.

Ha a szerződés nem köti a bejegyzési engedély kiadását a teljes vételár megfizetéséhez (vagy fordítva: a fizetést a tehermentesítéshez), a teljesítési sorrend rendezetlen, a piacon elterjedt megoldás a tulajdonjog-fenntartás és az engedély letétbe helyezése.

Az illeték a vevőt terheli, és a forgalmi érték, nem feltétlenül a szerződéses vételár, után számítandó. A kedvezmények és mentességek köre (pl. első lakásszerzők, cserét pótló vétel, támogatott vásárlás) gyakran változik. Az aktuális szabályok a NAV-nál és az eljáró ügyvédnél ismerhetők meg.

Az illetékfizetési kötelezettség a szerződés rendelkezésétől függetlenül, a törvény alapján keletkezik. A valósnál alacsonyabb vételár feltüntetése (alulszámlázás) jogszabályba ütközik: a „feketén" fizetett rész jogilag elvitatható, adóhatósági bírsággal járhat, és támogatott hitelnél a jogosulatlan igénybevétel jogkövetkezményeit is felvetheti, mindkét fél oldalán.

Ha az eladó a szerzéstől számított 5 éven belül ad el, az árkülönbözet után SZJA-kötelezettség keletkezhet, évente csökkenő mértékben. Az adóalapot csökkenti az igazolt szerzéskori érték, valamint az igazolt értéknövelő beruházások és költségek, ezek dokumentáltsága határozza meg az adóalap számítását. Az egyedi adókötelezettség megállapítása adótanácsadó vagy arra jogosult szakember feladata. A részletszabályok változhatnak.

Az adókötelezettség a szerződéstől függetlenül, a törvény alapján áll fenn, a szerződés rendelkezése azt nem zárja ki és nem módosítja.

Az energetikai tanúsítvány az ingatlan energiahatékonyságát mutatja, és adásvételnél jogszabályi kellék. A 2023-as skálaváltás miatt egy régi „B" és egy új „B" besorolás nem ugyanazt jelenti. A gyenge energiaosztály a jövőbeli felújítási költségek és az értékalakulás szempontjából informatív adat.

Ha a szerződés nem hivatkozik tanúsítványra, annak megléte és tartalma a dokumentumból nem állapítható meg.

A közjegyzői okiratba foglalt kiürítési kötelezettségvállalás a jogviszony megszűnése után bírósági per nélkül, közvetlen végrehajtással érvényesíthető, ez a bérbeadó legerősebb végrehajtási eszköze, a bérlő oldalán pedig az alkupozíciót érdemben érintő vállalás. A jogintézmény általános joghatása leírható. Az adott eljárás lépéseiről közjegyző tud tájékoztatást adni.

Közjegyzői okirat nélkül a bérleti szerződés magánokirat: a ki nem költöző bérlővel szemben a kiürítés bírósági eljárást igényel. Az okirat költségviselése a felek megállapodásának kérdése, a piacon vegyes a gyakorlat.

Az ingatlan eladása önmagában nem szünteti meg a bérletet: a vevő a bérbeadó helyébe lép, a szerződés változatlan feltételekkel él tovább. Ez a bérlő oldalán védelem, a vevő oldalán pedig azt jelenti, hogy a bérlővel terhelt ingatlan a bérleti jogviszonnyal együtt kerül megvételre.

A törvényi szabály a szerződés hallgatása esetén is érvényesül. Magánbérletnél a bérlőt főszabály szerint nem illeti meg törvényes elővásárlási jog, ilyen jog jellemzően állami vagy önkormányzati lakásnál, illetve kifejezett szerződéses kikötés alapján áll fenn.