szerződöm.huKOCKÁZATELEMZÉSI RIPORT · ADÁSVÉTEL · VEVŐ · ALAP
Szerződöm.hu logószerződöm.hu
MINTA
Kockázatelemzési riport

Adásvételi szerződés a vevő szemszögéből

Alap csomagVevő nézőpont2026. július 25.
Szerződéses eltérés és kitettség az Ön nézőpontjából
9/ 10
Kritikus kockázat

Ez a szerződés kritikus kockázatokat hordoz a vevő számára. Aktív haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, ezért a vevő nem tudná ténylegesen használni a megvásárolt lakást. A jelzálogot csak 90 nappal a fizetés után törlik, a szavatosságot pedig teljesen kizárja a szerződés. A hitelből finanszírozó vevőnek nincs felfüggesztő feltétele sem.

Ez a mutató azt jelzi, hogy a dokumentum szövegében mennyi és milyen jelentőségű hiány, eltérés, belső ellentmondás vagy bizonytalanság látható az Ön választott szerződéses nézőpontjából. Nem minősíti a szerződés érvényességét, aláírhatóságát, jogszerűségét vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem tartalmaz cselekvési javaslatot.

Szerződés profil
Típusvégleges adásvételiFoglaló összege4 250 000 Ft (10%)Finanszírozáshitel (38 250 000 Ft bankhitel)Eladók száma1Ügyvédi letétnem derül kiMellékletekNincs melléklet
Az ingatlanon aktív haszonélvezeti jog (Fekete Lászlóné) ÉS jelzálogjog (OTP, 18,6 M Ft erejéig) áll fenn. A jelzálog törlési határideje 90 nap a vételár megfizetése után — ez a vevő legkritikusabb kockázata.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.
Kiemelt megfigyelések

A 4 legjelentősebb megfigyelés

1

A haszonélvezeti jog sorsa nincs egyértelműen rendezve a szerződésben: a haszonélvező lemondó nyilatkozata és annak csatolása mellékletként nem szerepel.

2

A jelzálog törlési határideje 90 nap, a vételár utolsó része nincs a törlési engedély megérkezéséhez kötve.

3

A szerződés hitelből finanszírozó vevő esetére nem tartalmaz felfüggesztő feltételt.

4

A szavatosság teljes körűen ki van zárva, tételes ismert-hiba nyilatkozat nélkül.

Egyedi szakértői értékelést igénylő kérdések
· A haszonélvezeti jog rendezésének módja és a lemondó nyilatkozat joghatásai egyedi jogi értékelést igényelnek.
Részletes elemzés

A 9 vizsgálati szempont részletesen

01Teher- és jelzáloghelyzet10/10 · Kritikus
Mit találtunk
Az ingatlanon két teher áll fenn: OTP jelzálogjog (18 600 000 Ft erejéig) és haszonélvezeti jog (Fekete Lászlóné javára). A jelzálog törlésére az eladónak 90 napja van a vételár megfizetése UTÁN. A haszonélvezeti jog sorsáról a szerződés csupán annyit mond: "a felek külön megállapodnak".
Mi a kockázat
A vevő 42,5 millió forintot fizet ki egy jelzáloggal terhelt ingatlanra, amelyen emellett aktív haszonélvezeti jog áll fenn — a vevő 90 napon át sem a tulajdonát nem tudja tehermentesen bejegyeztetni, sem az ingatlant ténylegesen használni nem tudja, ha a haszonélvező nem költözik ki.
Mi hiányzik
A haszonélvezeti jog megszűnéséről szóló közokirat csatolása aláírás előtt; a jelzálog törlési határidejének csökkentése; a vételárhátralék visszatartásának joga a terhek rendezéséig.
Mihez képest
Piaci szokás szerint a terhet az eladó a szerződéskötés előtt rendezi, vagy a vételár egy részét ügyvédi letétbe helyezik kifejezetten a teher törlésére — és a fennmaradó összeget csak az igazolt törlés után fizetik ki.
Időzítés / sorrendiség
KRITIKUS sorrendiségi probléma: a vevő ELŐBB fizet, az eladó UTÁNA törli a terhet (90 napon belül). Ha az eladó nem törli, a vevőnek perelnie kell.
Lehetséges szerződéses megoldások
Ragaszkodjon ahhoz, hogy a haszonélvező lemondó nyilatkozatát és a jelzálog törlési kérelmet az ügyvéd letétbe vegye, és a vételár utolsó részletét (legalább 10-15%-ot) csak a terhek igazolt törlése után fizesse ki.
02Haszonélvezeti jog rendezése10/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés 3.3. pontja mindössze annyit rögzít: "A haszonélvezeti jog fennmaradásáról a felek külön megállapodnak." Ez nem rendezés — nincs rögzítve, hogy a haszonélvező lemond-e, mikor, milyen feltételekkel, és mi a következmény, ha nem.
Mi a kockázat
Ha a haszonélvező nem mond le jogáról, a vevő megvesz egy ingatlant, amelyet élethosszig nem használhat ténylegesen. A haszonélvező (Fekete Lászlóné, 1963-as születésű) élhet még akár 25-30 évet. A vevő a 42,5 millió forintos vételárat egy használhatatlan ingatlant kap.
Mi hiányzik
A haszonélvező közokiratba foglalt lemondó nyilatkozata; ennek csatolása aláírás előtt feltételként; a haszonélvező esetleges ellenértéke és kifizetésének módja.
Mihez képest
Terhelt ingatlan esetén a piaci szokás: a haszonélvező az aláíráskor (vagy azt megelőzően) közjegyző előtt mond le jogáról, és ezt a szerződéshez csatolják. A "majd megállapodunk" kitétel a vevő számára elfogadhatatlan.
Időzítés / sorrendiség
A haszonélvező lemondásának meg kell előznie a szerződéskötést vagy azzal egyidejűnek kell lennie. A jelenlegi szöveg semmilyen határidőt nem rögzít.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás az aláírás feltételhez kötése: a haszonélvező közjegyző előtt lemond jogáról, ezt a lemondást a szerződéshez csatolják, és a haszonélvező esetleges ellenértékét az ügyvéd a vételárból rendezi, mindezt az aláírás előtt.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📋 Tulajdoni lap, bejegyzés, széljegy
03Foglaló és meghiúsulási szabályok7/10 · Magas
Mit találtunk
A foglaló mértéke 4 250 000 Ft, a vételár 10%-a — ez piaci szokásnak megfelelő. A szerződés a foglalót a Ptk. 6:185. § szerint rögzíti, és a megszokott eladói/vevői elállási következményeket alkalmazza. Nincs azonban kivétel a banki hiteltagadásra.
Mi a kockázat
Ha a bank nem folyósítja a hitelt (pl. az ingatlan nem felel meg a banki értékbecslésnek, különösen a haszonélvezeti jog miatt), a vevő elveszíti a 4 250 000 Ft-os foglalót — annak ellenére, hogy a meghiúsulás oka nem az ő felróható magatartása.
Mi hiányzik
Felfüggesztő feltétel: ha a bank 30 napon belül nem ad pozitív hiteldöntést, a foglaló visszajár és a szerződés megszűnik. Ezt külön ki kell kötni — a Ptk. alapértelmezett szabályai nem nyújtanak automatikus védelmet.
Mihez képest
Piaci szokás hitelből finanszírozó vevőknél: a szerződés tartalmaz egy "banki felfüggesztő feltételt" — ha a hitel 30-45 napon belül nem kerül jóváhagyásra, a foglaló visszajár és az ügylet felbomlik. Ennek hiánya a vevő súlyos kockázata.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás felfüggesztő feltétel beillesztése: "A jelen szerződés hatályba lépésének feltétele, hogy a vevő [bank neve]-től [összeg] Ft összegű hitelt [határidő]-ig kapjon. Amennyiben ez nem teljesül, a szerződés megszűnik és a foglaló visszajár."
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban⚖️ Ügyvédi közreműködés és ügyvédi letét
04Szavatosság és rejtett hibák8/10 · Kritikus
Mit találtunk
A 7. pont teljesen kizárja az eladó rejtett hibáért való szavatosságát. A vevő "megtekintett állapotban" veszi meg az ingatlant. Az eladó nem köteles semmilyen ismert hibát feltárni.
Mi a kockázat
Ha az ingatlanban komoly rejtett hiba kerül felszínre (penész a falakban, statikai hiba, tetőszivárgás, szigetelési probléma), a vevőnek semmilyen jogorvoslata nincs — a 42,5 millió forintos ingatlan hibáinak javítása teljes egészében a vevőt terheli.
Mi hiányzik
Legalább 1 éves rejtett hiba szavatosság; vagy az eladó tételes ismert-hiba nyilatkozata mellékletként; műszaki átadás-átvételi eljárás rögzítése.
Mihez képest
A Ptk. 6:159. § alapján az eladó 1 évig felel a rejtett hibákért — ezt a felek megállapodással kizárhatják (fogyasztóval szemben nem!), de a vevőnek legalább az ismert hibák feltárását kell megkövetelnie.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a tételes ismert-hiba nyilatkozat kérése az eladótól, ennek hiányában legalább 1 éves szavatosság kikötése a nem látható szerkezeti hibákra, valamint független műszaki szakértői vélemény beszerzése az aláírás előtt.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📋 Tulajdoni lap, bejegyzés, széljegy
05Tulajdonjog-bejegyzés és felfüggesztő feltétel7/10 · Magas
Mit találtunk
Az 5. pont szerint a tulajdonjog átruházása a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg történik, és az ügyvéd haladéktalanul benyújtja a bejegyzési kérelmet. Ez a sorrend megfelelő. Nincs azonban felfüggesztő feltétel a banki hitelre.
Mi a kockázat
A szerződés azonnal hatályos — ha a bank visszautasítja a hitelt, a vevő foglalóját elveszíti. A jelzálog és a haszonélvezeti jog rendezésének elmaradása esetén a bejegyzési kérelem sikertelenné válhat.
Mi hiányzik
Banki felfüggesztő feltétel; az ügyvédi letét pontos mechanizmusának leírása (kinek folyósít, mikor); a terhek rendezésének igazolása, mint a bejegyzési kérelem benyújtásának feltétele.
Mihez képest
A jó gyakorlat szerint az ügyvéd a bejegyzési kérelmet csak akkor nyújtja be, ha a terhek rendezése igazolt és a vételár teljes egészében megérkezett.
Időzítés / sorrendiség
A bejegyzési kérelem benyújtása a terhek törlésétől és a teljes vételár megfizetésétől kell függővé tenni — a jelenlegi szöveg ezt nem rögzíti egyértelműen.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás annak rögzítése a szerződésben, hogy a bejegyzési kérelmet az ügyvéd csak a jelzálog törlési igazolás és a haszonélvezeti jog lemondásának közokirata után nyújtja be.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🔧 Kellékszavatosság és rejtett hibák
06Átadás-átvétel időzítése5/10 · Közepes
Mit találtunk
A 6. pont szerint az átadás a vételár teljes megfizetésétől számított 30 napon belül történik. Ez elfogadható sorrend (előbb fizet, utána kap kulcsot), de a 30 napos időszak kockázatot jelent, ha a haszonélvező nem költözik ki.
Mi a kockázat
Ha a haszonélvező az átadás időpontjáig nem hagyja el az ingatlant, a vevő nem tudja ténylegesen átvenni — a 30 napos határidő meg is hiúsulhat. Közüzemi díj-rendezésről a szerződés explicit rendelkezést tartalmaz (eladó nem köteles előleget rendezni), ami a vevőnek kedvezőtlen.
Mi hiányzik
A haszonélvező kiköltözésének pontos határideje és következményei; közüzemi óraállások és átírás módja; a ténylegesen átvett állapot rögzítése átadás-átvételi jegyzőkönyvben.
Mihez képest
Szokásos piaci gyakorlat: az átadás-átvételről részletes protokoll rendelkezik — óraállások, esetleges hiányosságok dokumentálása, a felek aláírása a tényleges állapotról.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás az átadás-átvételi protokoll részletes szabályozása: közüzemi mérőóra-állások és esetleges hibák rögzítése, mindkét fél által aláírt átadás-átvételi jegyzőkönyv alkalmazásával.
07Vevői fenntartási költségek aláírástól6/10 · Közepes
Mit találtunk
A 2.4. pont szerint a vevő a vételár teljes megfizetéséig köteles az ingatlan fenntartási költségeit viselni — azaz már a foglalótól (aláírástól) kezdve fizeti a közüzemi díjakat és rezsiköltségeket, miközben a haszonélvező az ingatlanban lakik.
Mi a kockázat
A vevő fizeti az ingatlan rezsijét, de a haszonélvező azt ténylegesen használja — ez igazságtalan tehermegosztás. Ha az átadás elhúzódik, a vevő hónapokig fizet egy lakásért, amelybe nem tud beköltözni.
Mi hiányzik
A fenntartási költségek megosztásának pontosabb szabályozása: kinek kell fizetni (ki az ingatlan tényleges használója, az fizessen); a haszonélvező rezsi-kötelezettségének rögzítése.
Mihez képest
Piaci szokás: az átadás-átvételig az eladó (és a tényleges használó) viseli a közüzemi díjakat — a vevő csak az átadás napjától.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a fenntartási költségek viselésének pontosítása: a vevő csak az ingatlan tényleges átvételétől (kulcsátadástól) fizeti a rezsit, nem a foglalótól.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban💰 Foglaló és előleg: nem ugyanaz
08Ügyvéd és letéti megállapodás4/10 · Közepes
Mit találtunk
A szerződés utal arra, hogy ügyvéd jár el és a bejegyzési kérelmet haladéktalanul benyújtják. Az ügyvéd letéti mechanizmusáról (ki letétbe helyezi mit, mikor fizeti ki, milyen feltételekkel) nincs részletezés.
Mi a kockázat
Az ügyvédi letét szabályozatlansága esetén a vevő nem tudja, milyen feltételekkel kerül sor a kifizetésre — különösen a jelzálog és a haszonélvezeti jog rendezése összefüggésében.
Mi hiányzik
Az ügyvédi letét részletes mechanizmusa: ki utalja mikor, milyen összeg kerül letétbe, mikor és milyen feltételekkel fizeti ki az ügyvéd az eladónak.
Mihez képest
A banki hitelügyletekkel érintett ingatlan-adásvételeknél az ügyvédi letéti mechanizmus pontos rögzítése elengedhetetlen — ez védi a vevőt a terhek rendezésének elmaradásától.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a letéti megállapodás részleteinek tisztázása: a banki összeg közvetlenül az OTP-nek megy-e (jelzálog törléséhez), a fennmaradó összeg mikor kerül az eladónak, és mi a feltétel a kifizetéshez.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban👥 Elővásárlási jog
09Fizetési határidő és késedelmi kamat3/10 · Alacsony
Mit találtunk
A fennmaradó vételárrész fizetési határideje 2025. június 30. A 8. pont a jegybanki alapkamat kétszeresét köti ki vevői késedelem esetén — ez a Ptk. szerinti alapkamatos késedelmi kamatnak megfelelő.
Mi a kockázat
Alacsony kockázat a kamat szempontjából — a jegybanki alapkamat kétszerese piaci szokás. A dátum (2025. június 30.) fix határidőt jelent, nincs mozgástér a banki késelemre.
Mi hiányzik
Nincs lényeges hiányosság.
Mihez képest
A késedelmi kamat mértéke elfogadható. A fix fizetési határidő kockázatot jelent hitelből finanszírozó vevőnél — ha a bank késik, a vevő késedelembe kerülhet.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a fix határidő (2025. június 30.) helyett rugalmasabb megfogalmazás: a kifizetés a hitelbírálattól és a banki folyósítástól számított X munkanapon belül esedékes.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege: njt.hu (Nemzeti Jogszabálytár). Tulajdoni lap: magyarorszag.hu.
© 2026 szerződöm.hu · Tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.