szerződöm.huKOCKÁZATELEMZÉSI RIPORT · BÉRLET · BÉRBEADÓ · ALAP
Szerződöm.hu logószerződöm.hu
MINTA
Kockázatelemzési riport

Bérleti szerződés a bérbeadó szemszögéből

Alap csomagBérbeadó nézőpont2026. július 25.
Szerződéses eltérés és kitettség az Ön nézőpontjából
9/ 10
Kritikus kockázat

A szerződés szinte minden bérbeadói védelmi eszközt nélkülöz. Nincs benne közjegyzői okirat, nemfizetési szankció, tilalom vagy átadás-átvételi eljárás, a kaució pedig minimális. Az ingatlan és a bevétel szinte teljesen védetlenül marad.

Ez a mutató azt jelzi, hogy a dokumentum szövegében mennyi és milyen jelentőségű hiány, eltérés, belső ellentmondás vagy bizonytalanság látható az Ön választott szerződéses nézőpontjából. Nem minősíti a szerződés érvényességét, aláírhatóságát, jogszerűségét vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem tartalmaz cselekvési javaslatot.

Szerződés profil
Típuslakáscélú bérletiIdőtartamhatározatlanLakástörvényAlkalmazandóKözjegyzői okiratNincsBérlő típusatermészetes személyBiztosíték240 000 Ft (1 havi bérleti díj)MellékletekNincs melléklet
Közjegyzői okirat hiányzik — végrehajthatóság és gyors kilakoltatás nem biztosított. A szerződés egyoldalúan bérlőbarát.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.
Kiemelt megfigyelések

A 5 legjelentősebb megfigyelés

1

A kaució 1 havi díjnak felel meg (240 000 Ft), a törvényi maximum 2 havi díj (480 000 Ft) alatt.

2

A szerződéshez nem tartozik közjegyzői okirat, amely bírósági per nélküli kilakoltatást tenne lehetővé nemfizetés esetén.

3

A szerződés nem tartalmaz késedelmi kamatot vagy 2 havi elmaradás utáni azonnali felmondási jogot.

4

A szerződés nem tartalmaz albérlet-, háziállat- vagy átalakítási tilalmat.

5

A szerződés nem ír elő kötelező átadás-átvételi eljárást fotódokumentációval.

Egyedi szakértői értékelést igénylő kérdések
· A közjegyzői okirat hiányának jogkövetkezményei nemfizetés esetén egyedi jogi értékelést igényelnek.
Részletes elemzés

A 10 vizsgálati szempont részletesen

01Óvadék és biztosíték9/10 · Kritikus
Mit találtunk
1 havi bérleti díj (240 000 Ft) óvadék, amelyet a bérlő a szerződés megkötésekor fizet.
Mi a kockázat
Ha a bérlő 2 hónapot nem fizet, az óvadék elfogy — és a kár sem fedezett. Egy festés vagy padlócsere könnyen meghaladja a 240 000 Ft-ot.
Mi hiányzik
A törvényi maximum (2 havi díj = 480 000 Ft) alkalmazása, feltöltési kötelezettség levonás esetén, kamatmentes letét rögzítése.
Mihez képest
A Lakástörvény 36. § (3) szerint az óvadék maximum 2 havi díj lehet — a szerződés ennek felét kéri, így a bérbeadó szükségtelenül kiszolgáltatott.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a kaució 480 000 Ft-ra (2 havi díj) emelése, azzal a kikötéssel, hogy levonás esetén a bérlő 15 napon belül köteles feltölteni, és a kaució célja kizárólag igazolt kár vagy elmaradt díj fedezése.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🏦 Óvadék (kaució)
02Bérbeadói felmondási jogok9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A bérbeadó kizárólag saját célú hasznosítás esetén mondhat fel 60 napos felmondási idővel.
Mi a kockázat
Nemfizetés, károkozás, albérlet beengedése esetén a szerződés nem ad azonnali felmondási jogot. A bírósági út hónapokig tarthat, közben nem folyik a bevétel.
Mi hiányzik
Felmondási okok: nemfizetés (2 havi elmaradás), súlyos szerződésszegés, tilalmak ismételt megsértése, károkozás. Ezekre 15-30 napos felmondási idő.
Mihez képest
A Lakástörvény 24. § felsorolja a kötelező felmondási okokat, de a felek ennél bővebb kört is rögzíthetnek — a szerződés ezt elmulasztja.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezések beillesztése: (1) 2 havi nemfizetés → azonnali hatályú felmondás, (2) tilalmak ismételt megsértése → 15 napos felmondás, (3) súlyos károkozás → 30 napos felmondás.
03Nemfizetési szankciók10/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés egyáltalán nem tartalmaz késedelmi kamatot, nemfizetési szankciót vagy automatikus következményt.
Mi a kockázat
A bérlőnek anyagi ösztönzője lehet a fizetés halasztásához — nincs automatikus következmény. A bérbeadó kizárólag a Ptk. általános szabályaira támaszkodhat.
Mi hiányzik
Késedelmi kamat, türelmi idő, nemfizetés esetén érvényesíthető felmondási jog és végrehajtási klauzula.
Mihez képest
A Ptk. 6:155. § szerint csak akkor jár kamat, ha kikötötték. Enélkül a bérbeadó jegybanki alapkamatot sem kaphat automatikusan.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezések beillesztése: (1) késedelmi kamat = jegybanki alapkamat + 8% 5 napos türelmi idő elteltével, (2) 2 havi elmaradás → azonnali felmondási jog, (3) végrehajtási eljárás költségei a bérlőt terhelik.
04Átadás-átvételi eljárás9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés semmit nem mond az ingatlan átadás-átvételéről, állapotrögzítésről vagy dokumentációról.
Mi a kockázat
Ha a bérlő kárt okoz, szinte lehetetlen bizonyítani, hogy a kár a bérleti időszak alatt keletkezett. A kaució visszatartása jogvitához vezet.
Mi hiányzik
Kötelező átadás-átvételi eljárás fotó- és videódokumentációval beköltözéskor és kiköltözéskor, aláírt állapotjegyzőkönyv.
Mihez képest
A Lakástörvény nem írja elő kötelezően, de jogvita esetén csak akkor van bizonyíték, ha a beköltözéskori állapot rögzített. Enélkül a bíróság a bérlő javára dönthet.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás állapotjegyzőkönyv készítése beköltözéskor (mindkét fél által aláírva, fotókkal és mérőóra-állásokkal); ennek hiányában nehezebb bizonyítani a normál elhasználódáson felüli kárt.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📜 Közjegyzői okirat és közvetlen végrehajthatóság
05Közjegyzői okirat10/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz közjegyzői okiratot és nem utal ilyenre.
Mi a kockázat
Nemfizetés esetén a bérbeadónak bírósági pert kell indítania, amely 1-3 évig tarthat. Közjegyzői okirattal 30-60 napon belül végrehajtást lehetne kezdeményezni.
Mi hiányzik
Közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés végrehajthatósági klauzulával.
Mihez képest
A Ptk. és a Lakástörvény lehetővé teszi, hogy a bérbeadó közjegyzői okiratba foglalja a szerződést, amellyel a bérlő kilakoltatható bírósági per nélkül.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a szerződés közjegyző előtti megkötése (közokirat formájában), amelyben a bérlő nyilatkozik, hogy nemfizetés esetén azonnali végrehajtást tűr.
06Tilalmak és engedélyek9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés semmilyen tilalmat nem tartalmaz — sem albérlet, sem háziállat, sem dohányzás, sem átalakítás tekintetében.
Mi a kockázat
A bérlő jogilag befogadhat albérlőket, tarthat állatokat, dohányozhat és akár strukturális átalakításokat végezhet — mindez komoly kár- és felelősségi kockázatot jelent.
Mi hiányzik
Albérlet-tilalom, háziállat-tilalom, dohányzás-tilalom, jogosulatlan átalakítás-tilalom, mindhárom megsértése esetén felmondási joggal.
Mihez képest
A Lakástörvény 33. § szerint a bérlő csak a bérbeadó hozzájárulásával adhatja albérletbe a lakást, de ezt a szerződésnek ki kell mondania.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás annak rögzítése, hogy albérlet és befogadás csak előzetes írásbeli hozzájárulással lehetséges, háziállat tartása tiltott, dohányzás csak az erkélyen, átalakítás csak engedéllyel — megsértés esetén 15 napos felmondási joggal.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban⚠️ Felmondás a lakbér nemfizetése miatt
07Bérlői felmondási feltételek8/10 · Kritikus
Mit találtunk
8 napos felmondási idővel a bérlő bármikor felmondhat, indok és kompenzáció nélkül.
Mi a kockázat
8 nap alatt lehetetlen új bérlőt találni, hirdetni, megtekinttetni és beköltöztetni valakit. A bérbeadónak szinte biztosan 1-2 hónap bevételkiesése lesz.
Mi hiányzik
Legalább 30 napos bérlői felmondási idő, korai kilépés esetén 1 havi kompenzáció (ha a jogviszony 1 éven belül szűnik meg).
Mihez képest
A Lakástörvény 23. § határozatlan idejű szerződésnél minimum 15 napos felmondási időt ír elő — a 8 napos kikötés érvénytelennek minősülhet, a bérbeadónak pedig hosszabb időre lenne szüksége.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás legalább 30 napos bérlői felmondási idő kikötése, és 1 havi bérleti díj mértékű kompenzáció előírása, ha a bérlő 1 éven belül mond fel.
08Díjemelési jog7/10 · Magas
Mit találtunk
A bérleti díj összege csak a felek közös megegyezésével módosítható.
Mi a kockázat
A bérbeadónak nincs egyoldalú emelési joga. Az infláció reálértéken folyamatos veszteséget okoz: 10%-os éves inflációnál 3 év alatt kb. 27%-ot veszít a bevétel reálértékéből.
Mi hiányzik
Egyoldalú emelési jog évente egyszer, KSH fogyasztói árindexhez kötve, 30 napos előzetes írásbeli értesítéssel.
Mihez képest
A Ptk. és a Lakástörvény nem tiltja az egyoldalú emelési jogot, ha azt a szerződés rögzíti. Enélkül a bérbeadó csak a bérlő beleegyezésével emelhet.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezés beillesztése: „A bérbeadó a bérleti díjat évente egyszer, legfeljebb az előző év januári KSH fogyasztói árindex mértékéig jogosult egyoldalúan megemelni, 30 napos előzetes értesítéssel."
09Bérlői kárfelelősség8/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz rendelkezést a bérlő kárfelelősségéről, hibabejelentési kötelezettségéről.
Mi a kockázat
A bérlő hetekig elhallgathat egy vízcsőrepedést, ami közben százezres kárt okoz. A késedelmes bejelentésből eredő többletkár nehezen érvényesíthető, ha nincs kikötve.
Mi hiányzik
Azonnali hibabejelentési kötelezettség (24 óra), a késedelmes bejelentésből eredő többletkár bérlő általi viselése, nem rendes elhasználódásból eredő kárfelelősség.
Mihez képest
A Lakástörvény 23. § szerint a bérlő köteles rendeltetésszerűen használni a lakást, de a konkrét bejelentési kötelezettséget a szerződésnek kell rögzítenie.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezés beillesztése: „A bérlő minden meghibásodást, hibát 24 órán belül köteles bejelenteni. Késedelmes bejelentés esetén a keletkező többletkár a bérlőt terheli. A nem rendes elhasználódásból eredő kárért a bérlő teljes felelősséggel tartozik."
10Biztosítás és felelősség5/10 · Közepes
Mit találtunk
A szerződés nem rendelkezik lakásbiztosításról és felelősségbiztosításról.
Mi a kockázat
A bérbeadó lakásbiztosítása kizárhatja a bérleti tevékenységgel összefüggő károkat, ha a biztosítót nem értesítik. A bérlő felelősségbiztosítás nélkül fizetőképtelen lehet kár esetén.
Mi hiányzik
Bérlői felelősségbiztosítás kötelezettsége (pl. 5 millió Ft fedezettel), bemutatás határideje, bérbeadói biztosítás frissítési kötelezettsége.
Mihez képest
Iparági standard, hogy a bérbeadó megköveteli a bérlő felelősségbiztosítását — ez Magyarországon még nem szokásos, de egyre elterjedtebb.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás annak kikötése, hogy a bérlő a beköltözéstől számított 30 napon belül köteles érvényes felelősségbiztosítást (min. 5 millió Ft fedezet) bemutatni, a bérbeadó saját biztosítójának egyidejű értesítésével a bérbeadásról.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🚪 A bérbeadó belépési és ellenőrzési joga
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege: njt.hu (Nemzeti Jogszabálytár). Tulajdoni lap: magyarorszag.hu.
© 2026 szerződöm.hu · Tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.