szerződöm.huKOCKÁZATELEMZÉSI RIPORT · BÉRLET · BÉRBEADÓ · PRÉMIUM
Szerződöm.hu logószerződöm.hu
MINTA
Kockázatelemzési riport

Bérleti szerződés a bérbeadó szemszögéből

Prémium csomagBérbeadó nézőpont2026. július 25.
Szerződéses eltérés és kitettség az Ön nézőpontjából
9/ 10
Kritikus kockázat

A szerződés szinte minden bérbeadói védelmi eszközt nélkülöz. Nincs benne közjegyzői okirat, nemfizetési szankció, tilalom vagy átadás-átvételi eljárás, a kaució pedig minimális. Az ingatlan és a bevétel szinte teljesen védetlenül marad.

Ez a mutató azt jelzi, hogy a dokumentum szövegében mennyi és milyen jelentőségű hiány, eltérés, belső ellentmondás vagy bizonytalanság látható az Ön választott szerződéses nézőpontjából. Nem minősíti a szerződés érvényességét, aláírhatóságát, jogszerűségét vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem tartalmaz cselekvési javaslatot.

Szerződés profil
Típuslakáscélú bérletiIdőtartamhatározatlanLakástörvényAlkalmazandóKözjegyzői okiratNincsBérlő típusatermészetes személyBiztosíték240 000 Ft (1 havi bérleti díj)MellékletekNincs melléklet
Közjegyzői okirat hiányzik — végrehajthatóság és gyors kilakoltatás nem biztosított. A szerződés egyoldalúan bérlőbarát.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.
Kiemelt megfigyelések

A 5 legjelentősebb megfigyelés

1

A szerződéshez nem tartozik közjegyzői okirat, amely bírósági per nélküli, 30-60 napos végrehajtást tenne lehetővé nemfizetés esetén.

2

A kaució 1 havi díjnak felel meg (240 000 Ft), a törvényi maximum 2 havi díj (480 000 Ft) alatt.

3

A szerződés nem tartalmaz késedelmi kamatot vagy 2 havi elmaradás utáni azonnali felmondási jogot.

4

A szerződés nem tartalmaz albérlet-, háziállat- vagy átalakítási tilalmat.

5

A szerződés nem ír elő kötelező átadás-átvételi eljárást fotódokumentációval.

Egyedi szakértői értékelést igénylő kérdések
· A közjegyzői okirat hiányának jogkövetkezményei nemfizetés esetén egyedi jogi értékelést igényelnek.
· A 8 napos bérlői felmondási idő érvénytelenségének és a törvényi minimumra váltásának jogkövetkezménye egyedi jogi értékelést igényel.
Részletes elemzés

A 10 vizsgálati szempont részletesen

01Óvadék és biztosíték9/10 · Kritikus
Mit találtunk
1 havi bérleti díj (240 000 Ft) óvadék, amelyet a bérlő a szerződés megkötésekor fizet.
Mi a kockázat
Ha a bérlő 2 hónapot nem fizet, az óvadék elfogy — és a kár sem fedezett. Egy festés vagy padlócsere könnyen meghaladja a 240 000 Ft-ot.
Mi hiányzik
A törvényi maximum (2 havi díj = 480 000 Ft) alkalmazása, feltöltési kötelezettség levonás esetén.
Mihez képest
A Lakástörvény 36. § (3) szerint az óvadék maximum 2 havi díj lehet — a szerződés ennek felét kéri.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a kaució 480 000 Ft-ra emelése, azzal a kikötéssel, hogy levonás esetén a bérlő 15 napon belül köteles feltölteni, és a kaució célja kizárólag igazolt kár vagy elmaradt díj fedezése.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:332. § az óvadékot biztosítékként szabályozza. A Lakástörvény 36. § korlátozza a maximumot. A felek ennél alacsonyabb összeget is kiköthetnek — de ez bérbeadói szempontból hátrányos.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🏦 Óvadék (kaució)
02Bérbeadói felmondási jogok9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A bérbeadó kizárólag saját célú hasznosítás esetén mondhat fel 60 napos felmondási idővel.
Mi a kockázat
Nemfizetés, károkozás, albérlet beengedése esetén a szerződés nem ad azonnali felmondási jogot. A bírósági út hónapokig tarthat.
Mi hiányzik
Felmondási okok: nemfizetés (2 havi elmaradás), súlyos szerződésszegés, tilalmak ismételt megsértése, károkozás.
Mihez képest
A Lakástörvény 24. § felsorolja a kötelező felmondási okokat, de a felek bővebbet is rögzíthetnek — a szerződés ezt elmulasztja.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezések beillesztése: (1) 2 havi nemfizetés → azonnali hatályú felmondás, (2) tilalmak ismételt megsértése → 15 napos felmondás, (3) súlyos károkozás → 30 napos felmondás.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:340. § általános felmondási szabályok szerint a bérbeadó a bérlőhöz intézett nyilatkozattal mondhat fel. A Lakástörvény 24. § ezeket kiegészíti. A felek a törvényi okokon túl is kiköthetnek felmondási okokat.
03Nemfizetési szankciók10/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés egyáltalán nem tartalmaz késedelmi kamatot, nemfizetési szankciót vagy automatikus következményt.
Mi a kockázat
A bérlőnek anyagi ösztönzője lehet a fizetés halasztásához. A bérbeadó kizárólag a Ptk. általános szabályaira támaszkodhat.
Mi hiányzik
Késedelmi kamat, türelmi idő, nemfizetés esetén érvényesíthető felmondási jog.
Mihez képest
A Ptk. 6:155. § szerint kamat csak akkor jár, ha kikötötték. Enélkül a bérbeadó jegybanki alapkamatot sem kaphat automatikusan.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezések beillesztése: késedelmi kamat = jegybanki alapkamat + 8% 5 napos türelmi idő elteltével; 2 havi elmaradás → azonnali felmondási jog; végrehajtási eljárás költségei a bérlőt terhelik.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:155. § alapján a felek késedelmi kamatot köthetnek ki. Ha nem kötik ki, a törvényes késedelmi kamat csak vállalkozások közötti jogviszonyban jár automatikusan — magánszemélyek között nem.
04Átadás-átvételi eljárás9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés semmit nem mond az ingatlan átadás-átvételéről, állapotrögzítésről.
Mi a kockázat
Ha a bérlő kárt okoz, szinte lehetetlen bizonyítani, hogy a kár a bérleti időszak alatt keletkezett.
Mi hiányzik
Kötelező átadás-átvételi eljárás fotó- és videódokumentációval beköltözéskor és kiköltözéskor, aláírt állapotjegyzőkönyv.
Mihez képest
A Lakástörvény nem írja elő kötelezően, de jogvita esetén csak akkor van bizonyíték, ha a beköltözéskori állapot rögzített.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás állapotjegyzőkönyv készítése beköltözéskor (mindkét fél által aláírva, fotókkal és mérőóra-állásokkal); ennek hiányában nehezebb bizonyítani a normál elhasználódáson felüli kárt.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:332. § szerint a bérlő köteles a bérleményt rendeltetésszerűen használni és rendes állapotban visszaadni. A bizonyítás terhe a bérbeadón van — ezért kell a beköltözéskori állapot rögzítése.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📜 Közjegyzői okirat és közvetlen végrehajthatóság
05Közjegyzői okirat10/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz közjegyzői okiratot és nem utal ilyenre.
Mi a kockázat
Nemfizetés esetén a bérbeadónak bírósági pert kell indítania, amely 1-3 évig tarthat.
Mi hiányzik
Közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés végrehajthatósági klauzulával.
Mihez képest
A Ptk. és a Lakástörvény lehetővé teszi, hogy a bérbeadó közjegyzői okiratba foglalja a szerződést, amellyel a bérlő kilakoltatható bírósági per nélkül.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a szerződés közjegyző előtti megkötése, amelyben a bérlő nyilatkozik, hogy nemfizetés esetén azonnali végrehajtást tűr. Ez a bérbeadó egyik legerősebb jogi védelmi eszköze.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Vht. (1994. évi LIII. törvény) 23/C. §-a alapján közjegyzői okiratba foglalt fizetési kötelezettség közvetlen végrehajtható — nem kell bírósági eljárás. Ez a bérbeadó legerősebb jogi eszköze.
06Tilalmak és engedélyek9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés semmilyen tilalmat nem tartalmaz — sem albérlet, sem háziállat, sem dohányzás, sem átalakítás tekintetében.
Mi a kockázat
A bérlő jogilag befogadhat albérlőket, tarthat állatokat, dohányozhat és akár strukturális átalakításokat végezhet.
Mi hiányzik
Albérlet-tilalom, háziállat-tilalom, dohányzás-tilalom, jogosulatlan átalakítás-tilalom.
Mihez képest
A Lakástörvény 33. § szerint a bérlő csak a bérbeadó hozzájárulásával adhatja albérletbe a lakást, de ezt a szerződésnek ki kell mondania.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás annak rögzítése, hogy albérlet és befogadás csak előzetes írásbeli hozzájárulással lehetséges, háziállat tartása tiltott, dohányzás csak az erkélyen, átalakítás csak engedéllyel — megsértés esetén 15 napos felmondási joggal.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:332. § alapján a bérlő köteles rendeltetésszerűen használni a bérleményt, de a konkrét tilalmakat a szerződésnek kell rögzítenie. Általános hivatkozás a rendeltetésszerű használatra nem elegendő bizonyítékul jogvitában.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban⚠️ Felmondás a lakbér nemfizetése miatt
07Bérlői felmondási feltételek8/10 · Kritikus
Mit találtunk
8 napos felmondási idővel a bérlő bármikor felmondhat, indok és kompenzáció nélkül.
Mi a kockázat
8 nap alatt lehetetlen új bérlőt találni. A bérbeadónak 1-2 hónap bevételkiesése szinte garantált.
Mi hiányzik
Legalább 30 napos bérlői felmondási idő, korai kilépés esetén 1 havi kompenzáció.
Mihez képest
A Lakástörvény 23. § határozatlan idejű szerződésnél minimum 15 napos felmondási időt ír elő. A 8 napos kikötés érvénytelennek minősülhet, a bérbeadónak pedig hosszabb időre lenne szüksége.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás legalább 30 napos bérlői felmondási idő kikötése, és 1 havi bérleti díj mértékű kompenzáció előírása, ha a bérlő 1 éven belül mond fel.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Lakástörvény 23. §-a határozatlan idejű bérletnél minimálisan 15 napos felmondási időt biztosít a bérlőnek. A felek ennél hosszabb időt köthetnek ki — ez a bérbeadó érdeke. A 8 napos kikötés törvény alatti, ezért érvénytelennek minősülhet, és automatikusan 15 napra módosulhat.
08Díjemelési jog7/10 · Magas
Mit találtunk
A bérleti díj összege csak a felek közös megegyezésével módosítható.
Mi a kockázat
10%-os éves inflációnál 3 év alatt kb. 27%-ot veszít a bevétel reálértékéből. A bérbeadónak nincs egyoldalú emelési joga.
Mi hiányzik
Egyoldalú emelési jog évente egyszer, KSH fogyasztói árindexhez kötve, 30 napos előzetes írásbeli értesítéssel.
Mihez képest
A Ptk. és a Lakástörvény nem tiltja az egyoldalú emelési jogot, ha azt a szerződés rögzíti. Enélkül a bérbeadó csak a bérlő beleegyezésével emelhet.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezés beillesztése: „A bérbeadó a bérleti díjat évente egyszer, legfeljebb az előző év januári KSH fogyasztói árindex mértékéig jogosult egyoldalúan megemelni, 30 napos előzetes értesítéssel."
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:192. § szerint szerződésmódosítás csak mindkét fél beleegyezésével lehetséges, kivéve, ha a szerződés maga ad egyoldalú módosítási jogot. A Lakástörvény nem tiltja az indexálást — ha kikötötték.
09Bérlői kárfelelősség és hibabejelentés8/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz rendelkezést a bérlő kárfelelősségéről, hibabejelentési kötelezettségéről.
Mi a kockázat
A bérlő hetekig elhallgathat egy vízcsőrepedést, ami közben százezres kárt okoz. A késedelmes bejelentésből eredő többletkár nehezen érvényesíthető.
Mi hiányzik
Azonnali hibabejelentési kötelezettség (24 óra), nem rendes elhasználódásból eredő kárfelelősség.
Mihez képest
A Lakástörvény 23. § szerint a bérlő köteles rendeltetésszerűen használni a lakást, de a konkrét bejelentési kötelezettséget a szerződésnek kell rögzítenie.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezés beillesztése: „A bérlő minden meghibásodást 24 órán belül köteles bejelenteni. Késedelmes bejelentés esetén a többletkár a bérlőt terheli. A nem rendes elhasználódásból eredő kárért a bérlő teljes felelősséggel tartozik."
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:332. § alapján a bérlő felelős az általa okozott károkért, de a bizonyítás nehéz konkrét szerződéses kötelezettség nélkül. A 6:143. § kármegelőzési kötelezettsége segíthet, de explicite bejelentési klauzula meggyőzőbb.
10Biztosítás és felelősségbiztosítás5/10 · Közepes
Mit találtunk
A szerződés nem rendelkezik lakásbiztosításról és felelősségbiztosításról.
Mi a kockázat
A bérbeadó lakásbiztosítása kizárhatja a bérleti tevékenységgel összefüggő károkat, ha a biztosítót nem értesítik.
Mi hiányzik
Bérlői felelősségbiztosítás kötelezettsége, bérbeadói biztosítás frissítési kötelezettsége.
Mihez képest
Magyar piaci standard még nem írja elő a bérlői felelősségbiztosítást, de egyre több bérbeadó követeli. Külföldi (főleg nyugat-európai) piacokon kötelező.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás annak kikötése, hogy a bérlő a beköltözéstől számított 30 napon belül köteles érvényes felelősségbiztosítást (min. 5 millió Ft fedezet) bemutatni, a bérbeadó saját biztosítójának egyidejű értesítésével a bérbeadásról.
Ptk. / Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:332. § alapján a bérlő felelős az általa okozott károkért, de fizetőképtelensége esetén a kár behajtása szinte lehetetlen. A felelősségbiztosítás fedezi a fizetőképtelenségi kockázatot.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🚪 A bérbeadó belépési és ellenőrzési joga
Prémium

Hiányzó védelmi klauzulák

✕
Közjegyzői okiratba foglalás és végrehajthatóság
Közjegyzői okirat nélkül nemfizetés esetén bírósági pert kell indítani, ami 1-3 évig tarthat. Közjegyzői okirattal 30-60 napon belül végrehajtást lehet kezdeményezni — ez a bérbeadó legerősebb védelmi eszköze.
✕
Késedelmi kamat és nemfizetési szankciók
A szerződés semmilyen anyagi következményt nem rögzít nemfizetés esetén. Késedelmi kamat hiányában a bérlőnek nincs anyagi ösztönzője az időbeni fizetésre.
✕
Albérlet-, háziállat- és átalakítás-tilalom
Ezek hiányában a bérlő befogadhat ismeretlen személyeket, állatokat tarthat, és strukturális változtatásokat végezhet — mindhárom komoly kár- és felelősségi kockázat.
✕
Kötelező átadás-átvételi eljárás fotódokumentációval
Állapotjegyzőkönyv nélkül a bérbeadó nem tudja bizonyítani, hogy a beköltözéskori állapothoz képest kár keletkezett. A kaució visszatartása jogvitához vezet.
✕
Bérlői felelősségbiztosítás kötelezettsége
Ha a bérlő fizetőképtelen, a kárkövetelés behajtása szinte lehetetlen. Felelősségbiztosítással a kárt a biztosítótól lehet behajtani.
Prémium

Közjegyzői okirat — általános leírás

A közjegyzői okirat a bérbeadó legerősebb jogi védelmi eszköze. Ha a bérlő nem fizet, bírósági per nélkül, közvetlenül végrehajtást lehet indítani ellene — ez átlagosan 1-3 évvel rövidebb, mint a bírósági út. Az alábbiakban lépésről lépésre leírjuk, hogyan kell elkészíttetni.

Mit tartalmazhat
✓A teljes bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalva
✓A bérlő végrehajthatósági nyilatkozata: vállalja, hogy nemfizetés esetén azonnali végrehajtást tűr
✓A felek személyazonosságának közjegyzői hitelesítése
✓A bérleti díj és az óvadék összegének pontos rögzítése
✓A lakás azonosító adatainak (helyrajzi szám, cím) pontos feltüntetése
Hogyan zajlik általában
1Bármely magyarországi közjegyző eljárhat, a körzeti kötöttség 2024-ben megszűnt; a Magyar Közjegyzői Kamara honlapja közjegyzői listát tartalmaz.
2A bérlő közjegyzői okirathoz való hozzáállása előzetesen tisztázható; az elutasítás önmagában is figyelmeztető jel lehet.
3A szerződés végleges szövegének előzetes eljuttatása a közjegyzőhöz a piacon elterjedt gyakorlat.
4Mindkét fél személyesen jelenjetek meg a közjegyzőnél érvényes személyazonosítóval (személyi igazolvány, útlevél vagy kártyás jogosítvány).
5A közjegyző felolvassa és hitelesíti a szerződést, a bérlő aláírja a végrehajthatósági nyilatkozatot.
6Az okiratot a közjegyző tárolja, de mindkét félnek jár hiteles kiadmány.
Költség tájékoztatás: A közjegyzői díj a szerződés értékétől függ. Havi 240 000 Ft bérleti díjnál, 1 éves időtartamra számolva: kb. 15 000–30 000 Ft, amelyet a felek általában egyenlő arányban osztanak meg. A díj ÁFA-mentes, és jogi védelemben a megtérülése az első nemfizetési incidensnél biztosított.
Prémium

Átadás-átvételi adatpontok

✕
Mérőórák állása (víz — hideg/meleg, gáz, villany)
A mérőállások dátummal ellátott rögzítése az állapotjegyzőkönyvben megalapozza a fogyasztási elszámolást.
✕
Helyiségek fotó- és videódokumentációja
A falak, padló, mennyezet, ablakok, ajtók és berendezési tárgyak dátummal ellátott dokumentálása a beköltözéskori állapot bizonyítására szolgál.
✕
Berendezési tárgyak tételes listája
A bútorok, háztartási gépek és lámpák tételes, aláírt listája a kiköltözéskori elszámolás alapja.
✕
Meglévő hibák rögzítése
A beköltözéskor már fennálló sérülések (karcolás, festékfolt) rögzítése elhatárolja azokat a bérlő felelősségi körétől.
✕
Kulcsok átadásának dokumentálása
A kulcsok számának és rendeltetésének aláírt igazolása a kiköltözéskori elszámolást könnyíti.
✕
Mindkét fél által aláírt átadás-átvételi jegyzőkönyv
A dátummal és mindkét fél aláírásával ellátott jegyzőkönyv bizonyító erővel bír esetleges jogvitában.
✕
Kiköltözéskori állapot összevetése a beköltözéskorival
Az eltérések azonosítása képezi az esetleges kártérítési igény alapját.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege: njt.hu (Nemzeti Jogszabálytár). Tulajdoni lap: magyarorszag.hu.
© 2026 szerződöm.hu · Tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.