szerződöm.huKOCKÁZATELEMZÉSI RIPORT · BÉRLET · BÉRLŐ · ALAP
Szerződöm.hu logószerződöm.hu
MINTA
Kockázatelemzési riport

Bérleti szerződés a bérlő szemszögéből

Alap csomagBérlő nézőpont2026. július 25.
Szerződéses eltérés és kitettség az Ön nézőpontjából
8/ 10
Magas kockázat

Ez a szerződés több ponton is komolyan veszélyezteti a bérlői érdekeket. A kaució a bírósági mérséklési küszöbön van, és nincs hozzá visszaadási határidő. A felmondási feltételek kirívóan aszimmetrikusak, a bérleti díj emelése pedig korlátlan. A legkritikusabb kockázat az óvadék és a felmondás területén van.

Ez a mutató azt jelzi, hogy a dokumentum szövegében mennyi és milyen jelentőségű hiány, eltérés, belső ellentmondás vagy bizonytalanság látható az Ön választott szerződéses nézőpontjából. Nem minősíti a szerződés érvényességét, aláírhatóságát, jogszerűségét vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem tartalmaz cselekvési javaslatot.

Szerződés profil
Típuslakáscélú bérletiIdőtartamhatározatlanLakástörvényAlkalmazandóBérbeadó típusatermészetes személyTulajdonjogigenMellékletekNincs melléklet
A szerződés lakáscélú bérleményre vonatkozik, ezért az 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) kötelezően alkalmazandó — még akkor is, ha a szerződés csak a Ptk.-ra hivatkozik.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.
Kiemelt megfigyelések

A 3 legjelentősebb megfigyelés

1

Az óvadék visszaadására nincs rögzítve konkrét határidő vagy levonási szabály; a jelenlegi 3 havi óvadék a bírósági mérséklési küszöbön van (Ptk. 6:343. §).

2

A felmondási feltételek aszimmetrikusak: a bérlőre 90, a bérbeadóra 15 napos határidő vonatkozik.

3

A bérleti díjemelés mechanizmusa nincs pontosan rögzítve: a szerződés korlátlan egyoldalú emelési jogot ad a bérbeadónak.

Egyedi szakértői értékelést igénylő kérdések
· Az óvadék mértéke és a bírósági mérséklési küszöbhöz való viszonya egyedi jogi értékelést igényel.
· A felmondási feltételek aszimmetriájának tisztességtelen szerződési feltételként való minősítése egyedi jogi értékelést igényel.
· A bérleti díj korlátlan egyoldalú emelési jogának érvényessége egyedi jogi értékelést igényel.
Részletes elemzés

A 9 vizsgálati szempont részletesen

01Óvadék (kaució)JOGSZABÁLYI ELTÉRÉS JELEZVE9/10 · Kritikus
Általános szabály: Ptk. 6:343. §: a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó óvadékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelheti.
Dokumentumbeli eltérés: A szerződésben rögzített óvadék pontosan a havi díj háromszorosa, ezzel a mérséklési küszöbön van.
Ez eltérésjelzés, nem a kikötés érvényességére vonatkozó jogi vélemény — az egyedi jogi minősítést ügyvéd végezheti el.
Mit találtunk
A szerződés 3 havi bérleti díjnak megfelelő óvadékot (840 000 Ft) ír elő. Ezt a bérbeadó bármilyen, általa megállapított kár fedezésére felhasználhatja. A visszafizetés feltételeit az átadás-átvételi eljárásra utalja, konkrét határidő nélkül.
Mi a kockázat
A 3 havi óvadék a Ptk. 6:343. § szerinti bírósági mérséklési küszöbön van: a havi díj háromszorosát meghaladó óvadékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelheti. A piaci normánál (1–2 havi) is magasabb. Az óvadék visszaadásának nincs konkrét határideje — a bérbeadó elméletileg határozatlan ideig visszatarthatja.
Mi hiányzik
Hiányzik az óvadék visszaadásának konkrét határideje (pl. a kiköltözéstől számított 30 nap). Az is hiányzik, hogy a szerződés egyértelműen elválassza a normál kopást (rendeltetésszerű elhasználódás) a tényleges kártól.
Mihez képest
A Ptk. 6:343. § szerint a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó óvadékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelheti; jogszabályi felső határ nincs. A piaci normától is eltér: 1–2 havi óvadék az elfogadott, 3 havi már gyanút kelthet.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás három elemből áll: az óvadékot a piaci normához (1–2 havi díj) igazítják, rögzítik a pontos visszafizetési határidőt, és kikötik, hogy normál kopás miatt nem vonható le összeg.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🏦 Óvadék (kaució)
02Felmondási feltételek9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A bérlőnek 90 napos felmondási időt ír elő, kizárólag a hónap utolsó napjára hatállyal. A bérbeadónak elegendő 15 nap, bármely okból. Azonnali felmondási jog illeti meg a bérbeadót két hónap nemfizetés esetén.
Mi a kockázat
A 90 napos felmondási idő, hónap végéhez kötve, a gyakorlatban akár 4 hónapos kötelezettséget is jelenthet (pl. október 2-i felmondás esetén január 31-ig áll fenn a fizetési kötelezettség). Ezzel szemben a bérbeadó 15 nappal, bármilyen indok nélkül felmondhat.
Mi hiányzik
Hiányzik a bérlő rendkívüli felmondási joga bérbeadói szerződésszegés esetére (pl. ha a bérbeadó nem végzi el a kötelező javításokat). Hiányzik az orvoslási idő lehetősége is: a bérlőnek nincs ideje javítani a helyzetet, mielőtt azonnali felmondásra kerülne sor.
Mihez képest
A Lakástörvény és a Ptk. rendszerében az ilyen mértékű felmondási aszimmetria lakásbérletnél szokatlan. A piaci normában általában 30–60 napos, szimmetrikus felmondási idő az elfogadott.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás szimmetrikus felmondási időt rögzít (pl. mindkét félnek 30 nap, hónap végéhez kötöttség nélkül), és rendkívüli felmondási jogot ad a bérlőnek a bérbeadói szerződésszegés esetére.
03Bérleti díj és emelés7/10 · Magas
Mit találtunk
A havi bérleti díj 280 000 Ft, fizetési határidő minden hónap 5. napja. A bérbeadó évente, január 1-jétől egyoldalúan módosíthatja a díjat, a módosítás mértékére felső határ nincs kikötve.
Mi a kockázat
A korlátlan egyoldalú emelési jog azt jelenti, hogy a bérbeadó bármilyen mértékben megemelheti a díjat. Ez a bérlő számára kiszámíthatatlan anyagi kockázatot jelent, és felmerülhet a tisztességtelen szerződési feltételként való minősítés kérdése.
Mi hiányzik
Hiányzik az emelés mértékének rögzítése (pl. legfeljebb az éves KSH fogyasztói árindex). Hiányzik az előzetes értesítési kötelezettség (pl. legalább 30 nappal az emelés előtt).
Mihez képest
A tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó szabályok relevánsak lehetnek olyan fogyasztói szerződésben, amely egyoldalú, korlátlan áremelési jogot biztosít. Piaci normában az inflációkövető (KSH-indexhez kötött) emelés a bevett megoldás.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás az emelés felső korlátjának rögzítése (pl. max. az éves KSH fogyasztói árindex) és legalább 30 napos előzetes írásbeli értesítési kötelezettség kikötése a módosítás előtt.
04Szerződés időtartama és meghosszabbítás3/10 · Alacsony
Mit találtunk
A szerződés határozatlan időre jön létre 2025. március 1-jei kezdettel. Automatikus meghosszabbításra vonatkozó rendelkezés nincs.
Mi a kockázat
A határozatlan időtartam önmagában a bérlő számára előnyös: nincs fixen lejáró időszak. A kockázat elsősorban a felmondási feltételekben rejlik (lásd D2).
Mi hiányzik
Nincs lényeges hiányosság.
Mihez képest
A határozatlan időtartam a Lakástörvény alapján is bevett megoldás, és a bérlő számára jellemzően kedvezőbb a határozott időtartamnál, mivel nem igényel előre elköteleződést.
Lehetséges szerződéses megoldások
Ezen a ponton a szerződés a piaci normának megfelel; az elsődleges figyelmet igénylő terület a felmondási feltételek (lásd D2).
05Karbantartási és javítási kötelezettségekJOGSZABÁLYI ELTÉRÉS JELEZVE8/10 · Magas
Általános szabály: A Ptk. háttérszabályai szerint a nagyobb javítások és a berendezések cseréje jellemzően a bérbeadót terhelik.
Dokumentumbeli eltérés: A szerződés az összes javítási és karbantartási kötelezettséget a bérlőre telepíti, a tartószerkezet kivételével.
Ez eltérésjelzés, nem a kikötés érvényességére vonatkozó jogi vélemény — az egyedi jogi minősítést ügyvéd végezheti el.
Mit találtunk
A szerződés szerint a bérlő köteles a lakásban felmerülő összes javítási és karbantartási munkát elvégeztetni — ideértve a bojlert, fűtési rendszert, vízvezetékeket és nyílászárókat. A bérbeadó csak az épület tartószerkezetét érintő munkálatokért felel.
Mi a kockázat
Ez a kikötés a törvényi szabályoktól a bérlő hátrányára tér el. A Ptk. szerint a rendes karbantartáson felüli, nagyobb javítások (bojler, fűtési rendszer) jellemzően a bérbeadót terhelik. Ha a bojler tönkremegy, a szerződés szerint a bérlőnek kell fizetnie a cserét (150–300 ezer Ft).
Mi hiányzik
Hiányzik a beköltözéskori állapotfelmérés, ami alapján megállapítható lenne az ingatlan eredeti állapota. Hiányzik a rendeltetésszerű elhasználódás fogalmának meghatározása.
Mihez képest
A Ptk. szabályai szerint jellemzően a bérlő felel a kisebb javításokért (pl. égők cseréje, tömítések), a bérbeadó pedig a nagyobb berendezések (bojler, fűtési rendszer, vízvezetékek) javításáért és cseréjéért. A szerződés ezt az összes javítás tekintetében a bérlőre terheli.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megosztás: kisebb javítások (pl. égők, tömítések, lakatos) a bérlő feladata; gépészeti berendezések (bojler, fűtés, vízvezetékek, nyílászárók) javítása és cseréje a bérbeadóé.
06Közüzemi díjak és közös költség5/10 · Közepes
Mit találtunk
A bérlő fizeti az összes közüzemi díjat és a közös költséget (18 000 Ft/hó). A közös költség emelkedése esetén a megemelt összeget is a bérlő köteles fizetni.
Mi a kockázat
A közüzemi díjak bérlői felelőssége szokásos, de a közös költség esetén nincs felső korlát: a társasházi közgyűlés bármikor, bármilyen mértékben emelheti azt (pl. nagyfelújítás esetén). A szerződés nem zárja ki, hogy rendkívüli közgyűlési befizetések is a bérlőt terheljék.
Mi hiányzik
Hiányoznak a beköltözéskori mérőállások rögzítése. Hiányzik a rendelkezés, hogy a bérbeadó tartozásmentesen adja át a lakást (nincs fennálló közüzemi tartozás).
Mihez képest
Piaci norma szerint a rendkívüli közgyűlési befizetések és a közös költség emelkedése jellemzően a bérbeadót terhelik, mivel az ingatlan értékét érintő kiadásokról van szó.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás rögzíti a mérőállásokat az átadáskor, és kiköti, hogy a közös költség emelkedését és a rendkívüli befizetéseket a bérbeadó fizeti.
07Bérbeadó belépési és ellenőrzési jogaJOGSZABÁLYI ELTÉRÉS JELEZVE7/10 · Magas
Általános szabály: A Lakástörvény a bérlő zavartalan lakáshasználatát védi.
Dokumentumbeli eltérés: A szerződés a bérbeadó számára korlátlan, konkrét határidő nélküli belépési jogot biztosít.
Ez eltérésjelzés, nem a kikötés érvényességére vonatkozó jogi vélemény — az egyedi jogi minősítést ügyvéd végezheti el.
Mit találtunk
A szerződés szerint a bérbeadó bármikor jogosult ellenőrizni a lakás állapotát, amelyről a bérlőt előzetesen értesíti. Az értesítés határideje és az ellenőrzések száma nincs meghatározva.
Mi a kockázat
A "bármikor" és "előzetesen értesíti" kombináció a bérlő otthonának zavartalanságát veszélyezteti. Az értesítési határidő hiánya azt jelenti, hogy a bérbeadó akár 1 órával korábban is értesíthet, ami nem ad valós felkészülési időt.
Mi hiányzik
Hiányzik a konkrét értesítési határidő (pl. legalább 48 óra). Hiányzik az éves maximális ellenőrzések száma. Hiányzik a vészhelyzeti belépés szabályozása.
Mihez képest
A Lakástörvény alapján a bérlőt zavartalan lakáshasználat illeti meg. A bérbeadó korlátlan belépési joga ezzel feszültségben áll. Piaci normában 48 órás előzetes értesítés és évi 2–4 ellenőrzés a bevett megoldás.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás legalább 48 órás előzetes írásbeli értesítési kötelezettség és évi maximum 2–3 alkalomra korlátozott ellenőrzés (vészhelyzet kivételével).
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🚪 A bérbeadó belépési és ellenőrzési joga
08Lakcímbejelentési jogJOGSZABÁLYI ELTÉRÉS JELEZVE8/10 · Magas
Általános szabály: 1992. évi LXVI. törvény: mindenki jogosult a tényleges lakóhelyén lakcímet létesíteni; ezt bérbeadói kikötés érvényesen nem zárhatja ki.
Dokumentumbeli eltérés: A szerződés hallgat a lakcímbejelentésről, ami gyakorlati bizonytalanságot teremt.
Ez eltérésjelzés, nem a kikötés érvényességére vonatkozó jogi vélemény — az egyedi jogi minősítést ügyvéd végezheti el.
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz rendelkezést a lakcímbejelentésről. Nem tiltja, de nem is garantálja a bérlő bejelentkezési jogát.
Mi a kockázat
A bejelentkezési jog explicit rögzítésének hiánya azt jelenti, hogy a bérbeadó hallgatólagosan akadályozhatja vagy megtagadhatja a hozzájárulást. Bejelentett lakcím nélkül a bérlő számára nehézséget okozhat hatósági ügyek intézése, lakcímigazolás kérése, és egyes esetekben a TAJ-kártyás ellátáshoz való hozzáférés.
Mi hiányzik
Hiányzik az explicit rendelkezés, amely kimondja: a bérbeadó hozzájárul, hogy a bérlő a bérlet időtartama alatt a lakás címére hatóságilag bejelentkezzen.
Mihez képest
Az 1992. évi LXVI. törvény alapján mindenki jogosult a tényleges lakóhelyén lakcímet létesíteni. A bejelentkezési jog explicit rögzítése ennek megfelelően a bérlő számára kiegészítő védelmet jelent.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezés beillesztése: "A bérbeadó hozzájárul, hogy a bérlő a bérleti jogviszony fennállása alatt a bérlemény címére hatóságilag bejelentkezzen."
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📝 Lakcímbejelentés bérelt lakásba
09A bérbeadó tulajdonosi jogállása4/10 · Közepes
Mit találtunk
A szerződés szerint a bérbeadó a lakás tulajdonosa. Az ingatlan adatai (Budapest, XIII. kerület, Váci út 128. III/14.) és a bérbeadó neve (Nagy Gábor) szerepel a szerződésben.
Mi a kockázat
A szerződés ugyan rögzíti, hogy a bérbeadó tulajdonos, de ezt a bérlő a dokumentum alapján önmagában nem tudja ellenőrizni. Ha a bérbeadó ténylegesen nem tulajdonos, az érintheti a szerződés érvényességét.
Mi hiányzik
Nincs lényeges hiányosság.
Mihez képest
Piaci normában a tulajdoni lap ellenőrzése (magyarorszag.hu, Ügyfélkapu+/DÁP azonosítással) igazolja, hogy az adott személy valóban tulajdonos.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt gyakorlat a tulajdoni lap ellenőrzése a magyarorszag.hu oldalon (Ügyfélkapu+/DÁP azonosítással) annak megállapítására, hogy a szerződésben megnevezett személy a feltüntetett ingatlan tulajdonosa.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege: njt.hu (Nemzeti Jogszabálytár). Tulajdoni lap: magyarorszag.hu.
© 2026 szerződöm.hu · Tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.
Saját szerződésem elemzése — 4 900 Ft →