szerződöm.huKOCKÁZATELEMZÉSI RIPORT · BÉRLET · BÉRLŐ · PRÉMIUM
Szerződöm.hu logószerződöm.hu
MINTA
Kockázatelemzési riport

Bérleti szerződés a bérlő szemszögéből

Prémium csomagBérlő nézőpont2026. július 25.
Szerződéses eltérés és kitettség az Ön nézőpontjából
8/ 10
Magas kockázat

Ez a szerződés több ponton is komolyan veszélyezteti a bérlői érdekeket. A kaució a bírósági mérséklési küszöbön van, és nincs hozzá visszaadási határidő. A felmondási feltételek kirívóan aszimmetrikusak, a bérleti díj emelése pedig korlátlan, a karbantartási kötelezettség is jogellenesen tág.

Ez a mutató azt jelzi, hogy a dokumentum szövegében mennyi és milyen jelentőségű hiány, eltérés, belső ellentmondás vagy bizonytalanság látható az Ön választott szerződéses nézőpontjából. Nem minősíti a szerződés érvényességét, aláírhatóságát, jogszerűségét vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem tartalmaz cselekvési javaslatot.

Szerződés profil
Típuslakáscélú bérletiIdőtartamhatározatlanLakástörvényAlkalmazandóBérbeadó típusatermészetes személyTulajdonjogigenMellékletekNincs melléklet
A szerződés lakáscélú bérleményre vonatkozik, ezért az 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) kötelezően alkalmazandó — még akkor is, ha a szerződés csak a Ptk.-ra hivatkozik.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.
Kiemelt megfigyelések

A 3 legjelentősebb megfigyelés

1

Az óvadék visszaadására konkrét határidőt és levonási szabályokat kell rögzíteni írásban — a jelenlegi 3 havi óvadék a bírósági mérséklési küszöbön van (Ptk. 6:343. §), és e biztosítékok nélkül a visszaszerzése bizonytalan.

2

A felmondási feltételeket szimmetrizálni kell: a jelenlegi 90/15 napos aszimmetria kirívóan aránytalanul hátrányos a bérlő számára.

3

A bérleti díjemelés mechanizmusát pontosan rögzíteni kell — a jelenlegi korlátlan egyoldalú emelési jog tisztességtelen szerződési feltétel lehet.

Egyedi szakértői értékelést igénylő kérdések
· Az óvadék mértékének és a bírósági mérséklési küszöbhöz való viszonyának értékelése egyedi jogi értékelést igényel.
· A felmondási feltételek aszimmetriájának tisztességtelen szerződési feltételként való minősítése egyedi jogi értékelést igényel.
· A bérleti díj korlátlan egyoldalú emelési jogának érvényessége egyedi jogi értékelést igényel.
Részletes elemzés

A 12 vizsgálati szempont részletesen

01Óvadék (kaució)9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A szerződés 3 havi bérleti díjnak megfelelő óvadékot (840 000 Ft) ír elő, amelyet a bérbeadó bármilyen általa megállapított kár fedezésére felhasználhat. A visszafizetés feltételeit az átadás-átvételi eljárásra utalja, konkrét határidő nélkül.
Mi a kockázat
A 3 havi óvadék a Ptk. 6:343. § szerinti bírósági mérséklési küszöbön van (a havi díj háromszorosát meghaladó óvadék a bérlő kérelmére mérsékelhető), és a piaci normánál (1–2 havi) magasabb. Az óvadék visszaadásának konkrét határideje hiányzik — a bérbeadó határozatlan ideig tarthatja vissza.
Mi hiányzik
Hiányzik az óvadék visszaadásának konkrét határideje (pl. a kiköltözéstől számított 30 nap). Hiányzik a rendeltetésszerű elhasználódás (normál kopás) és a tényleges kár egyértelmű szétválasztása.
Mihez képest
A Ptk. 6:343. § szerint a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó óvadékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelheti; jogszabályi felső határ nincs. A piaci normától is eltér: 1–2 havi óvadék az elfogadott, 3 havi már gyanút kelthet.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. 6:343. § szerint, ha a bérleti szerződésben kikötött óvadék meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a bíróság a bérlő kérelmére a meghaladó részt mérsékelheti. A törvény tehát nem szab abszolút felső határt, hanem bírósági mérséklési lehetőséget biztosít a bérlő védelmében. A visszafizetési határidőre a Ptk. azt mondja ki, hogy az óvadékot a bérbeadónak a bérleti jogviszony megszűnésekor haladéktalanul vissza kell fizetnie, ha a bérlő szerződésszerűen teljesített.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás az óvadék piaci normához (1–2 havi díj) igazítása, konkrét visszafizetési határidő rögzítésével, és annak kikötésével, hogy normál kopás miatt nem vonható le összeg.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🏦 Óvadék (kaució)
02Felmondási feltételek9/10 · Kritikus
Mit találtunk
A bérlőnek 90 napos felmondási időt ír elő, kizárólag a hónap utolsó napjára hatállyal. A bérbeadónak elegendő 15 nap, bármely okból. Azonnali felmondási jog illeti meg a bérbeadót két hónap nemfizetés esetén.
Mi a kockázat
A 90 napos felmondási idő, hónap végéhez kötve, valóságban akár 4 hónapos kötelezettséget jelent (ha október 2-án mond fel, január 31-ig fizet). Ezzel szemben a bérbeadó 15 nappal bármilyen indok nélkül kirakhatja — ez lakhatási biztonságát alapjaiban veszélyezteti.
Mi hiányzik
Hiányzik a bérlő rendkívüli felmondási joga bérbeadói szerződésszegés esetére. Hiányzik az orvoslási idő lehetősége: a bérlőnek legyen lehetősége javítani a helyzetet, mielőtt azonnali felmondásra kerül sor.
Mihez képest
A Lakástörvény és a Ptk. nem teszi lehetővé az ilyen mértékű felmondási aszimmetriát lakásbérletnél. A piaci normában általában 30–60 napos, szimmetrikus felmondási idő az elfogadott.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Lakástörvény részletesen szabályozza a lakásbérleti szerződés felmondásának rendjét. A határozatlan idejű lakásbérletnél mindkét félnek azonos hosszú felmondási idővel kellene rendelkeznie. A bérbeadó azonnali felmondási joga csak a törvényben meghatározott súlyos esetekre terjedhet ki (pl. bérleti díj nemfizetése, rendeltetésellenes használat), és a bérlőnek legalább lehetőséget kell kapnia a helyzet orvoslására. A 15 napos bérbeadói felmondási idő a bérlő számára rendkívül rövid — a törvény szellemével ellentétes.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a szimmetrikus felmondási idő rögzítése (pl. mindkét félnek 30 nap, hónap végéhez kötöttség nélkül), rendkívüli felmondási jog kikötésével a bérbeadói szerződésszegés esetére.
03Bérleti díj és emelés7/10 · Magas
Mit találtunk
A havi bérleti díj 280 000 Ft, fizetési határidő minden hónap 5. napja. A bérbeadó évente, január 1-jétől egyoldalúan módosíthatja a díjat, a módosítás mértékére felső határ nincs kikötve.
Mi a kockázat
A korlátlan egyoldalú emelési jog azt jelenti, hogy a bérbeadó bármilyen mértékben megemelheti a díjat. Ez a bérlő számára kiszámíthatatlan anyagi kockázatot jelent és tisztességtelen szerződési feltételnek minősülhet.
Mi hiányzik
Hiányzik az emelés mértékének rögzítése (pl. legfeljebb az éves KSH fogyasztói árindex). Hiányzik az előzetes értesítési kötelezettség (pl. legalább 30 nappal az emelés előtt).
Mihez képest
A tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó szabályok szerint az egyoldalú, korlátlan áremelési jog érvénytelen lehet fogyasztói szerződésben. Piaci normában az inflációkövető (KSH-indexhez kötött) emelés a bevett megoldás.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. a tisztességtelen általános szerződési feltételek között kifejezetten megemlíti az olyan kikötést, amely a felhasználó (bérlő) számára indokolatlanul egyoldalú kötelezettséget ír elő, vagy lehetővé teszi a másik fél számára a szerződés egyoldalú, jogos ok nélküli módosítását. A korlátlan, indokolatlan bérleti díjemelési jog az üzletszerű bérbeadásnál különösen kockázatos, mivel fogyasztói jogviszonyban érvénytelen lehet.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás felső korlátot rögzít az emelésre (pl. max. az éves KSH fogyasztói árindex), és legalább 30 napos előzetes írásbeli értesítést köt ki a módosítás előtt.
04Szerződés időtartama és meghosszabbítás3/10 · Alacsony
Mit találtunk
A szerződés határozatlan időre jön létre 2025. március 1-jei kezdettel. Automatikus meghosszabbításra vonatkozó rendelkezés nincs.
Mi a kockázat
A határozatlan időtartam önmagában a bérlő számára előnyös: nincs fixen lejáró időszak. A kockázat elsősorban a felmondási feltételekben rejlik (lásd D2).
Mi hiányzik
Nincs lényeges hiányosság.
Mihez képest
A határozatlan időtartam a Lakástörvény alapján is bevett megoldás, és a bérlő számára általában kedvezőbb a határozott időtartamnál.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. és a Lakástörvény egyaránt ismeri a határozatlan idejű bérleti szerződést. Ez a forma a bérlő számára rugalmasabb: nem kell előre elköteleződni, és a felmondási idő lejártával bármikor kiléphet. A bérbeadó sem szüntetheti meg automatikusan a jogviszonyt egy adott időpont elteltével. Ennél a vizsgálati szempontnál a szerződés a törvényi normával összhangban van.
Lehetséges szerződéses megoldások
Az időtartam rendben van. A felmondási feltételek módosítása (D2) az elsődleges teendő ennél a szerződésnél.
05Karbantartási és javítási kötelezettségek8/10 · Magas
Mit találtunk
A szerződés szerint a bérlő köteles a lakásban felmerülő összes javítási és karbantartási munkát elvégeztetni — ideértve a bojlert, fűtési rendszert, vízvezetékeket és nyílászárókat. A bérbeadó csak az épület tartószerkezetét érintő munkálatokért felel.
Mi a kockázat
Ez a kikötés a törvényi szabályoktól a bérlő hátrányára tér el. A Ptk. szerint a rendes karbantartáson felüli, nagyobb javítások (bojler, fűtési rendszer) a bérbeadót terhelik. Ha a bojler tönkremegy, a bérlőnek kell fizetnie a cserét (150–300 ezer Ft).
Mi hiányzik
Hiányzik a beköltözéskori állapotfelmérés. Hiányzik a rendeltetésszerű elhasználódás fogalmának meghatározása.
Mihez képest
A Ptk. szabályai szerint a bérlő kisebb javításokért (pl. égők cseréje, tömítések), a bérbeadó a nagyobb berendezések (bojler, fűtési rendszer, vízvezetékek) javításáért és cseréjéért felel. A szerződés ezt az összes javítás tekintetében a bérlőre terheli.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. a karbantartási kötelezettségeket megosztja: a bérlő a kisebb javításokért és a rendeltetésszerű használathoz szükséges karbantartásért felel (pl. égők cseréje, kilincs-, zár-karbantartás), míg a bérbeadó köteles a bérlemény rendeltetésszerű használatát biztosítani, és a nagyobb, gépészeti berendezéseket (bojler, fűtőrendszer, vízvezeték-hálózat) üzemképes állapotban tartani. A szerződés ezt az egyensúlyt a bérlő hátrányára borítja fel.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megosztás: kisebb javítások (pl. égők, tömítések, lakatos) a bérlő feladata; gépészeti berendezések (bojler, fűtés, vízvezetékek, nyílászárók) javítása és cseréje a bérbeadóé.
06Közüzemi díjak és közös költség5/10 · Közepes
Mit találtunk
A bérlő fizeti az összes közüzemi díjat és a közös költséget (18 000 Ft/hó). A közös költség emelkedése esetén a megemelt összeget is a bérlő köteles fizetni.
Mi a kockázat
A közüzemi díjak bérlői felelőssége szokásos, de a közös költség esetén nincs felső korlát: a társasházi közgyűlés bármikor, bármilyen mértékben emelheti azt. A szerződés nem zárja ki, hogy rendkívüli közgyűlési befizetések is a bérlőt terheljék.
Mi hiányzik
Hiányoznak a beköltözéskori mérőállások rögzítése. Hiányzik a rendelkezés, hogy a bérbeadó tartozásmentesen adja át a lakást.
Mihez képest
Piaci norma szerint a rendkívüli közgyűlési befizetések és a közös költség emelkedése a bérbeadót terhelik, mivel az ingatlan értékét érintő kiadásokról van szó.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. a közüzemi díjak viselését főszabály szerint a bérlőre telepíti, amennyiben a felhasználás ténylegesen a bérlőhöz kötődik — ez a szerződéssel összhangban van. A közös költséget a Ptk. alapján a tulajdonos (bérbeadó) köteles fizetni a társasházi törvény szerint, ugyanakkor a felek megállapodhatnak abban, hogy ezt a bérlő átvállalása. A rendkívüli befizetések azonban természetüknél fogva az ingatlan értékét érintik, ezért azok bérlőre hárítása vitatható.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás rögzíti a mérőállásokat az átadáskor, és kiköti, hogy a közös költség emelkedését és a rendkívüli befizetéseket a bérbeadó fizeti.
07Bérbeadó belépési és ellenőrzési joga7/10 · Magas
Mit találtunk
A szerződés szerint a bérbeadó bármikor jogosult ellenőrizni a lakás állapotát, amelyről a bérlőt előzetesen értesíti. Az értesítés határideje és az ellenőrzések száma nincs meghatározva.
Mi a kockázat
A "bármikor" és "előzetesen értesíti" kombináció a bérlő otthonának zavartalanságát veszélyezteti. Az értesítési határidő hiánya azt jelenti, hogy a bérbeadó akár 1 órával korábban értesíthet.
Mi hiányzik
Hiányzik a konkrét értesítési határidő (pl. legalább 48 óra). Hiányzik az éves maximális ellenőrzések száma. Hiányzik a vészhelyzeti belépés szabályozása.
Mihez képest
A Lakástörvény alapján a bérlőt zavartalan lakáshasználat illeti meg. A bérbeadó korlátlan belépési joga ezzel ellentétes. Piaci normában 48 órás előzetes értesítés és évi 2–4 ellenőrzés a bevett megoldás.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Lakástörvény kimondja, hogy a bérlő jogosult a bérlemény zavartalan használatára, és a bérbeadónak ezt biztosítania kell. A bírói gyakorlat alapján az értesítés nélküli vagy rendkívül rövid értesítési idejű belépés a bérlő zavartalan lakáshasználathoz való jogát sérti. Ésszerű kompromisszum: a bérbeadó előre jelzett, meghatározott számú és célhoz kötött ellenőrzést végezhet.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás legalább 48 órás előzetes írásbeli értesítési kötelezettség és évi maximum 2–3 alkalomra korlátozott ellenőrzés kikötése (vészhelyzet kivételével).
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🚪 A bérbeadó belépési és ellenőrzési joga
08Lakcímbejelentési jog8/10 · Magas
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz rendelkezést a lakcímbejelentésről. Nem tiltja, de nem is garantálja a bérlő bejelentkezési jogát.
Mi a kockázat
A bejelentkezési jog explicit rögzítésének hiánya azt jelenti, hogy a bérbeadó hallgatólagosan akadályozhatja vagy megtagadhatja a hozzájárulást. Bejelentett lakcím nélkül a bérlő nem tud hatósági ügyeket intézni.
Mi hiányzik
Hiányzik az explicit rendelkezés, amely kimondja: a bérbeadó hozzájárul, hogy a bérlő a bérlet időtartama alatt a lakás címére hatóságilag bejelentkezzen.
Mihez képest
Az 1992. évi LXVI. törvény alapján mindenki jogosult a tényleges lakóhelyén lakcímet létesíteni — a bérbeadó ezt nem tilthatja meg érvényesen, az ilyen klauzula semmisnek minősülhet. A bejelentkezési jog explicit rögzítése védelem a bérlőnek.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
Az 1992. évi LXVI. törvény (lakcímtörvény) alapján minden természetes személy jogosult a tényleges lakóhelyére lakcímet létesíteni. Ez olyan alapjog, amelytől a bérbeadó szerződéssel sem téríthet el érvényesen — az ezzel ellentétes klauzula törvénybe ütközhet és semmisnek minősülhet. Ha a bérbeadó mégis tiltja a bejelentkezést, annak tipikus oka az adóelkerülés (a bérbeadói jövedelem be nem vallása). A bejelentkezési jog rögzítése ezért nemcsak a bérlő érdeke, hanem a törvényi normát követő megoldás.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a következő rendelkezés beillesztése: "A bérbeadó hozzájárul, hogy a bérlő a bérleti jogviszony fennállása alatt a bérlemény címére hatóságilag bejelentkezzen." Ez a bérbeadónak nem jelent hátrányt, csak a bérlő jogait rögzíti.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban📝 Lakcímbejelentés bérelt lakásba
09A bérbeadó tulajdonosi jogállása4/10 · Közepes
Mit találtunk
A szerződés szerint a bérbeadó a lakás tulajdonosa. Az ingatlan adatai (Budapest, XIII. kerület, Váci út 128. III/14.) és a bérbeadó neve (Nagy Gábor) szerepel a szerződésben.
Mi a kockázat
A szerződés ugyan rögzíti, hogy a bérbeadó tulajdonos, de ezt a bérlő nem tudja ellenőrizni az aláírás előtt. Ha a bérbeadó valójában nem tulajdonos, az egész szerződés érvénytelen lehet.
Mi hiányzik
Nincs lényeges hiányosság.
Mihez képest
Piaci normában az aláírás előtt a bérlő ellenőrzi a tulajdoni lapot (magyarorszag.hu, Ügyfélkapu+/DÁP azonosítással), ami igazolja, hogy az a személy valóban tulajdonos, akivel szerződik.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. alapján érvényes bérleti szerződést csak a tulajdonos (vagy a tulajdonos által meghatalmazott személy) köthet. Ha a bérbeadó nem tulajdonos, a szerződés érvénytelennek minősülhet, és a bérlő jogtalan foglalóvá válhat, elveszítve az óvadékát is. A tulajdoni lap ellenőrzése nem szerződéses kötelezettség, de a bérlő elemi érdeke — a magyarorszag.hu-n Ügyfélkapu+/DÁP azonosítással kérhető le.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt gyakorlat a tulajdoni lap ellenőrzése a magyarorszag.hu oldalon (Ügyfélkapu+/DÁP azonosítással) annak megállapítására, hogy a szerződésben megnevezett személy a feltüntetett ingatlan tulajdonosa.
10Elővásárlási jog és tulajdonosváltás5/10 · Közepes
Mit találtunk
A szerződés nem rendelkezik arról, mi történik, ha a bérbeadó a bérleti idő alatt eladja az ingatlant. Elővásárlási jogra és tulajdonosváltásra vonatkozó klauzula hiányzik.
Mi a kockázat
Ha a bérbeadó eladja a lakást, az új tulajdonos elvben folytathatja a bérleti jogviszonyt — de ha az új tulajdonos maga kíván beköltözni, vagy a felek nem egyeznek meg, bizonytalanság alakulhat ki a bérlő lakhatási helyzete körül.
Mi hiányzik
Hiányzik a rendelkezés a bérleti jogviszony tulajdonosváltás esetén való fenntartásáról. Hiányzik a bérlői tájékoztatási kötelezettség eladás esetére.
Mihez képest
A Ptk. és a Lakástörvény alapján a bérleti jogviszony a dologhoz kötődik, ezért az ingatlan eladása főszabály szerint nem szünteti meg a bérleti szerződést — az új tulajdonos belép a bérbeadó helyébe. A bérlőt bizonyos esetekben elővásárlási jog is illetheti lakásbérletnél.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. alapján az ingatlan átruházása esetén az azt terhelő bérleti jog az új tulajdonosra száll át — az új tulajdonos nem mondhatja fel azonnal a bérleti szerződést pusztán azért, mert ő vette meg az ingatlant. A bérlőt a lakásbérletnél a Lakástörvény alapján elővásárlási jog illetheti meg. A szerződés hallgatásával e kérdésekről a bérlő nincs tisztában a jogaival.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás annak rögzítése, hogy a bérbeadó köteles értesíteni a bérlőt az esetleges eladási szándékról, és hogy a bérleti jogviszony az új tulajdonosra átszáll. Az elővásárlási jog kérdése egyedi jogi értékelést igényelhet.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🔑 Tulajdonosváltás: mi lesz a bérleti szerződéssel?
11Rendkívüli felmondás bérlői jogai3/10 · Alacsony
Mit találtunk
A szerződés nem korlátozza a bérlő rendkívüli felmondási jogát, de nem is nevesíti azokat az eseteket, amikor a bérlő élhet ezzel a joggal.
Mi a kockázat
A bérlők többsége nincs tisztában azzal, hogy rendkívüli felmondással élhet, ha a bérbeadó nem teljesíti kötelezettségeit. A szerződés hallgatása nem korlátozza ezt a jogot — de a bérlő tudatlanságból esetleg nem él vele, amikor kellene.
Mi hiányzik
Érdemes lenne nevesíteni a bérlői rendkívüli felmondás legfontosabb eseteit: bérbeadói karbantartás elmulasztása, az ingatlan egészségre káros állapota, a zavartalan lakáshasználat tartós megsértése.
Mihez képest
A Ptk. és a Lakástörvény alapján a bérlő rendkívüli felmondással élhet, ha a bérbeadó lényeges kötelezettségét súlyosan megszegi — pl. nem végzi el a szükséges javításokat, az ingatlan egészségre veszélyes állapotba kerül, vagy a bérlő zavartalan használatát tartósan megakadályozzák.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A törvény a bérlőnek biztosítja a rendkívüli felmondás jogát a bérbeadói szerződésszegés esetén. Ezt a jogot a felek nem zárhatják ki érvényesen, a bérlő hátrányára. A szerződés ennél a vizsgálati szempontnál nem rontja el a bérlő jogi helyzetét — de a tudatosítás hasznos.
Lehetséges szerződéses megoldások
A törvény a bérlőnek rendkívüli felmondási jogot biztosít, ha a bérbeadó nem teljesíti karbantartási kötelezettségeit, vagy ha az ingatlan egészségre ártalmas állapotba kerül (penész, fűtéshiány, beázás). Az írásbeli dokumentálás ezekben az esetekben megkönnyíti a jog érvényesítését.
📚 Jogszabályi háttér a tudástárban🛡️ Önkényes kizárás és birtokvédelem
12Az ingatlan szabályszerű állapota3/10 · Alacsony
Mit találtunk
A szerződés nem tartalmaz nyilatkozatot az ingatlan szabályszerűségéről, és nem utal engedélyezési dokumentumokra sem.
Mi a kockázat
Ha az ingatlanban engedély nélküli átalakítások vannak (pl. tetőtér-beépítés, beüvegezett erkély), és hatóság vizsgálja az ingatlant, a bérlő is érintett lehet az eljárásban.
Mi hiányzik
Hiányzik a bérbeadó nyilatkozata arról, hogy az ingatlan jogilag szabályszerű állapotban van, és nincsenek be nem jelentett, engedélyköteles átalakítások.
Mihez képest
Piaci normában a bérbeadó szavatol azért, hogy az ingatlan hatósági szempontból rendben van, és nincsenek függő szabálysértési eljárások. Ez a bérlő számára fontos biztosíték.
Ptk./Lakástörvény összehasonlítás
A Ptk. alapján a bérbeadó szavatol a bérlemény rendeltetésszerű használatáért. Ha az ingatlanban olyan engedély nélküli átalakítás van, amely hatósági eljárást von maga után, a bérbeadó szavatossági felelőssége fennáll. A szerződés erről hallgat — ez alacsony kockázat, ha a lakás átlagos állapotú, de engedélyezési kérdések esetén a szavatossági nyilatkozat értékes.
Lehetséges szerződéses megoldások
A piacon elterjedt megoldás a nem szabványos átalakítások (pl. erkélybeüvegezés, gyanús falak) beköltözés előtti felmérése, és ezek esetén szavatossági nyilatkozat kérése a bérbeadótól.
Prémium melléklet

Hiányzó védelmi klauzulák

A dokumentumból hiányzó, a bérlőt védő kikötések, amelyek pótlása mérlegelendő a szerződéskötés vagy módosítás során.

!
Átadás-átvételi jegyzőkönyv kötelező melléklete
A beköltözéskori állapot dokumentálása nélkül a bérlő nem tudja bizonyítani, hogy egy kár már korábban fennállt — ez az óvadék elvesztésének leggyakoribb oka.
!
Leltár a bútorozott ingatlan berendezéseiről
Bútorozott bérleménynél a bútorok és háztartási gépek listája (gyártmány, állapot) megvédi a bérlőt az alaptalanul felszámított csereköltségektől.
!
Mérőóra-állások rögzítése az átadáskor
A beköltözéskori gáz-, villany- és vízóra-állás dokumentálása nélkül a bérlő fizetheti az előző lakó tartozásait.
!
Rendeltetésszerű elhasználódás fogalmának meghatározása
Ennek hiányában a bérbeadó a normál használatból eredő kopást (pl. falak elvásása, festék fakul) kárként értelmezhet, és az óvadékból levonhatja.
!
A bérbeadó elérhetősége és helyettesítése sürgős esetben
Ha a bérbeadó hosszabb ideig elérhetetlen (külföldön él, nem veszi fel a telefont), és vészhelyzet áll elő (csőtörés, zárgond), a bérlőnek nincs megbízott személy, akit értesíthet.
!
Albérlés és befogadott személy engedélyezési feltételei
A szerződés hallgat arról, hogy a bérlő befogadhat-e valakit (párt, szülőt stb.) — ennek rendezetlensége vitákhoz vezethet.
Prémium melléklet

Átadás-átvételi adatpontok

Azok az adatpontok, amelyeket egy alapos átadás-átvételi jegyzőkönyvnek jellemzően rögzítenie kell, és hogy a szerződés ezekről rendelkezik-e.

✕
Szobák falainak, mennyezetének és padlójának állapota
A repedések, foltok és kopott festék dokumentálása az átadáskor a beköltözéskori állapot bizonyítására szolgál, ami az óvadék visszaigénylésénél releváns.
✕
Fürdőszoba és konyha állapota
A csempék, fugák, csaptelepek és lefolyók állapotának rögzítése elhatárolja a beköltözéskori állapotot a kiköltözéskor esetlegesen felmerülő károktól.
✕
Nyílászárók állapota
Az ablakok és ajtók működésének, üvegek épségének és zárszerkezetek állapotának rögzítése a kár-elhatárolást szolgálja.
✕
Villamos berendezések állapota
A kapcsolók, konnektorok és lámpatestek működésének rögzítése a beköltözéskori állapot dokumentálását szolgálja.
✕
Gázkazán / bojler adatai és állapota
A berendezés gyártmányának, típusának és állapotának rögzítése segít elhatárolni a normál elhasználódást a tényleges kártól.
✕
Gáz-, villany- és vízóra-állások
A mérőállások dátummal ellátott rögzítése annak elkerülésére szolgál, hogy a bérlő az előző lakó tartozásait fizesse.
✕
Közös közlekedők, postaláda, tároló állapota és kulcsok száma
A közös helyiségek állapotának és a kulcsok számának rögzítése a kiköltözéskori elszámolást könnyíti.
✕
Bútorozott ingatlan esetén a leltár tételeinek megléte és állapota
A leltár tételes ellenőrzése a beköltözéskor megvédi a bérlőt az alaptalanul felszámított csereköltségektől.
✕
Írásos igazolás a közüzemi és közös költség tartozások hiányáról
Az igazolás beszerzése tisztázza, hogy az ingatlan tartozásmentesen kerül átadásra.
Prémium melléklet

Megszűnési szabályok leírása

A szerződés szerint a felmondási idő 90 nap, hónap végéhez kötötten — ez a legrosszabb esetben közel 4 hónapos fizetési kötelezettséget eredményezhet. Egy hónap 2-án beadott felmondás esetén a fizetési kötelezettség a következő hónap végéig áll fenn; hónap elsején beadva egy hónappal korábban ér véget.

1
A felmondás időzítése meghatározza a fennálló kötelezettség hosszát: a hónap 1-jén írásban beadott felmondás esetén a felmondási idő ugyanazon hónap végén indul, és 90 napra a 3. hónap végén telik le.
2
Az írásos felmondás bizonyító ereje a tértivevényes postai küldeménynek vagy az aláírással átvett személyes átadásnak van.
3
A szerződés nem tartalmaz rendelkezést arról, hogy a bérbeadó hozzájárulhat-e rövidebb felmondási időhöz, vagy hogy elfogadható-e utódbérlő javaslata.
4
A kiköltözéskori átadás-átvételi dokumentáció (fényképek, aláírt átadás-átvételi lap) ugyanolyan jelentőségű, mint a beköltözéskori.
5
Az óvadék visszafizetésére a szerződés nem rögzít határidőt; ennek hiányában a visszafizetés időpontja bizonytalan.
6
Ha a bérbeadó megszegi a szerződést (pl. nem végzi el a rá eső javításokat), a bérlőt törvényes rendkívüli felmondási jog illetheti meg, amely esetén a 90 napos határidő nem köti.
AI által készített tájékoztatásEzt az elemzést mesterséges intelligencia (AI) készítette; Ön AI-rendszerrel lép kapcsolatba. Az anyag kizárólag a feltöltött dokumentum szövegének automatizált, általános tájékoztató célú leírása és összevetése a vonatkozó jogszabályok tartalmával és a piaci gyakorlattal. Nem minősül jogi tanácsadásnak, jogi véleménynek, okiratszerkesztésnek vagy más ügyvédi tevékenységnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében; nem állapítja meg a szerződés vagy bármely kikötés érvényességét, végrehajthatóságát vagy az Ön számára való előnyösségét, és nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést. Az Ön konkrét ügyére vonatkozó jogi véleményért, javaslatért vagy követendő lépésekért forduljon ügyvédhez vagy kamarai jogtanácsoshoz. A mesterséges intelligencia tévedhet: az elemzés hibás vagy hiányos lehet; ne hozzon jogi vagy pénzügyi döntést kizárólag ezen automatizált elemzés alapján.A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege: njt.hu (Nemzeti Jogszabálytár). Tulajdoni lap: magyarorszag.hu.
© 2026 szerződöm.hu · Tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.
Saját szerződésem Prémium elemzése — 7 900 Ft →